La Nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131\/1986, che regola l’agevolazione per l’acquisto della prima casa ai fini dell’imposta di registro, \u00e8 applicabile anche nei casi di permuta in cui si cede un bene esistente in cambio dell’impegno a costruire una futura unit\u00e0 immobiliare abitativa (nota come permuta tra cosa presente e cosa futura o “cambio camere”). Questo beneficio \u00e8 previsto a condizione che l’operazione abbia lo scopo di garantire all’acquirente la propria prima abitazione e che l’immobile sia effettivamente destinato a uso residenziale, rispettando i requisiti stabiliti dalla legge. Tale interpretazione \u00e8 stata confermata dalla Cassazione con l’ordinanza n. 25761, pubblicata il 22 settembre 2025.<\/p>\n
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Nel caso analizzato, tre privati hanno ceduto la propriet\u00e0 di un immobile a una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata, con l’impegno da parte di quest’ultima di realizzare tre unit\u00e0 abitative. Il progetto edilizio \u00e8 stato completato entro il termine di tre anni dalla registrazione dell\u2019atto notarile. Nonostante ci\u00f2, l\u2019Amministrazione finanziaria ha emesso un avviso di liquidazione per il recupero della maggiore imposta, ritenendo che l\u2019agevolazione “prima casa” fosse revocabile. Tale decisione amministrativa \u00e8 stata contestata e il giudice d\u2019appello ha annullato l\u2019avviso, considerando che la natura atipica del contratto di permuta non precludesse l\u2019applicazione dell’agevolazione. Successivamente, l\u2019Amministrazione ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo l\u2019inapplicabilit\u00e0 dell’agevolazione al caso specifico, basandosi sulla differenza tra cosa presente e cosa futura.<\/p>\n
La Corte di Cassazione, respingendo le obiezioni sollevate dall\u2019Amministrazione, ha ribadito un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui l\u2019agevolazione “prima casa” \u00e8 applicabile anche all\u2019acquirente di un immobile in fase di costruzione, a patto che lo stesso sia destinato a uso abitativo principale e non rientri nelle categorie catastali di lusso. La conservazione del beneficio \u00e8 condizionata all\u2019ultimazione dell\u2019immobile entro il termine di tre anni previsto dall\u2019articolo 76, comma 2, del Dpr 131\/1986, scadenza che incide sulla possibilit\u00e0 dell\u2019Amministrazione di verificare il possesso dei requisiti necessari per il godimento dell\u2019agevolazione (sentenza della Cassazione 5180\/2022).<\/p>\n
La Corte ha inoltre sottolineato la logica sottesa alla Nota II bis, che mira a favorire l\u2019acquisto della prima abitazione. Escludere l\u2019agevolazione nei confronti di chi acquista un immobile non ancora completato determinerebbe una ingiustificata disparit\u00e0 di trattamento rispetto a chi compra un immobile gi\u00e0 ultimato. Su questo punto si \u00e8 espressa favorevolmente anche la giurisprudenza di legittimit\u00e0 in casi riguardanti acquirenti di fabbricati collabenti, purch\u00e9 suscettibili di interventi edilizi finalizzati alla trasformazione in abitazioni principali (ordinanza 3913\/2025).<\/p>\n
Dal ragionamento adottato dalla Corte si deduce che, ai fini dell\u2019applicazione delle agevolazioni previste per l\u2019acquisto della prima casa, prevale la reale destinazione dell\u2019immobile a residenza principale dell\u2019acquirente rispetto alle condizioni materiali o procedurali dell\u2019immobile al momento dell\u2019acquisto. Di conseguenza, anche la permuta tramite cui si cede un bene gi\u00e0 esistente in cambio della costruzione di una futura unit\u00e0 abitativa pu\u00f2 rientrare nell\u2019ambito della Nota II bis, purch\u00e9 tale operazione sia finalizzata ad assicurare la prima casa e la destinazione a residenza venga effettivamente realizzata entro i termini stabiliti dalla legge.<\/p>\n
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L’ordinanza 25761\/2025 non ha fornito una soluzione definitiva riguardo al termine entro cui l’acquirente di un immobile in costruzione deve trasferire la propria residenza nel Comune dove si trova l’immobile per usufruire dell’agevolazione prevista. La questione \u00e8 oggetto di dibattito sia in ambito dottrinale che giurisprudenziale: da un lato, la Corte di Cassazione, con la sentenza 17867\/2022, ha riconosciuto applicabile anche a questa fattispecie il termine di 18 mesi a partire dalla data di acquisto per il trasferimento della residenza, equiparando l’acquisto dell’immobile in costruzione all’acquisto di un immobile gi\u00e0 completato; dall’altro, decisioni di merito hanno adottato posizioni divergenti, dando luogo a orientamenti non uniformi.<\/p>\n
La distinzione tra il termine di tre anni per il completamento dell’immobile e quello di 18 mesi per il trasferimento della residenza si basa sulla diversa natura degli istituti normativi coinvolti: il legislatore ha esplicitamente fissato il termine entro cui va trasferita la residenza, mentre non ha definito alcuna scadenza per la realizzazione dell’edificio. Questa differenza comporta, nei casi in cui l’immobile non risulti completato entro i 18 mesi, che il contribuente possa trovarsi nella condizione di dover trasferire la propria residenza in un altro immobile situato nello stesso Comune, con lo scopo di mantenere il beneficio fiscale. Tale questione solleva la necessit\u00e0 di una riflessione critica in chiave interpretativa e di un possibile intervento normativo, al fine di eliminare ambiguit\u00e0 applicative e prevenire eventuali disparit\u00e0 di trattamento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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