A maggioranza, l\u2019assemblea non pu\u00f2 espropriare i cond\u00f2mini dissenzienti, neanche con la promessa di restituire loro una nuova propriet\u00e0 in futuro.<\/p>\n
L’introduzione di incentivi fiscali come il superbonus ha suscitato, negli ultimi anni, un crescente interesse per interventi di riqualificazione edilizia di grande portata. Tra le soluzioni proposte, una delle pi\u00f9 radicali \u00e8 rappresentata dalla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio condominiale. Sebbene questa opzione possa offrire potenziali benefici, essa pone una rilevante questione giuridica: pu\u00f2 l\u2019assemblea condominiale, con una decisione presa a maggioranza, obbligare tutti i cond\u00f2mini ad accettare la demolizione delle loro unit\u00e0 di propriet\u00e0 esclusiva? A tale quesito ha risposto negativamente il Tribunale di L\u2019Aquila con la sentenza n. 681, pubblicata il 15 aprile 2026. Con questa pronuncia, il Tribunale ha dichiarato nulla la delibera che, approvata con una maggioranza qualificata pari a 760,060 millesimi, aveva autorizzato la demolizione e ricostruzione totale dell\u2019edificio. L\u2019intervento era stato motivato dalla necessit\u00e0 di risolvere criticit\u00e0 di staticit\u00e0 e vulnerabilit\u00e0 sismica emerse da una perizia tecnica redatta da un ingegnere incaricato dal condominio.<\/p>\n
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L’assemblea condominiale aveva deliberato la scelta sulla base di uno studio di fattibilit\u00e0, nel quale veniva proposta la sostituzione edilizia come un’alternativa economicamente quasi equivalente rispetto a un intervento tradizionale di miglioramento sismico ed energetico, approfittando degli incentivi fiscali del superbonus. Tuttavia, un cond\u00f2mino ha impugnato la delibera sostenendo che questa necessitasse dell’approvazione unanime di tutti i proprietari per essere valida.<\/p>\n
Il condominio, a sua volta, ha difeso la legittimit\u00e0 della decisione, ritenendo sufficiente il voto della maggioranza, facendo riferimento alla normativa emergenziale sul superbonus o, in via subordinata, a quella relativa alle innovazioni per la sicurezza. Il Tribunale, accogliendo le ragioni del cond\u00f2mino, ha sottolineato che dalle argomentazioni di entrambe le parti era chiara la natura volontaria della scelta effettuata dall\u2019assemblea per l’intervento di ristrutturazione. Non si trattava dunque di un\u2019opera imposta da esigenze strutturali che avrebbero richiesto soluzioni edilizie obbligate in conformit\u00e0 alla normativa speciale.<\/p>\n
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L\u2019assemblea condominiale, come ribadito costantemente dalla giurisprudenza della Suprema Corte, ha sottolineato il giudice aquilano, non pu\u00f2 adottare decisioni che vadano a compromettere i diritti individuali dei cond\u00f2mini sulle loro propriet\u00e0 esclusive o che dispongano dei beni comuni in modo tale da eliminarli o alienarli, salvo che si tratti di interventi indispensabili, come quelli necessari a riparare danni causati da eventi sismici.<\/p>\n
Quando le deliberazioni dell\u2019assemblea superano l\u2019ambito della gestione ordinaria per intaccare la sfera della propriet\u00e0 individuale, come avvenuto nel caso analizzato, il sistema decisionale basato sulla maggioranza non risulta pi\u00f9 adeguato. In tali circostanze, \u00e8 indispensabile adottare il metodo contrattuale, che richiede il consenso unanime di tutti i proprietari coinvolti. In caso contrario, la delibera risulta affetta da una nullit\u00e0 radicale, causata dall\u2019impossibilit\u00e0 giuridica dell\u2019oggetto per mancanza assoluta di competenze. L\u2019assemblea, operando attraverso il principio di maggioranza, non pu\u00f2 espropriare i cond\u00f2mini dissenzienti, neppure offrendo la promessa di assegnare loro una nuova propriet\u00e0 in futuro.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
A maggioranza, l\u2019assemblea non pu\u00f2 espropriare i cond\u00f2mini dissenzienti, neanche con la promessa di restituire loro una nuova propriet\u00e0 in futuro. L’introduzione di incentivi fiscali come il superbonus ha suscitato, negli ultimi anni, un crescente interesse per interventi di riqualificazione edilizia di grande portata. Tra le soluzioni proposte, una delle pi\u00f9 radicali \u00e8 rappresentata dalla […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":11161,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-11160","post","type-post","status-publish","format-image","has-post-thumbnail","hentry","category-informazioni-utili","post_format-post-format-image"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11160","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11160"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11160\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11163,"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11160\/revisions\/11163"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11161"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11160"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11160"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.3incompany.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11160"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}