Il disegno di legge 2692 in materia di condominio, che sarà discusso presso la Camera dei Deputati il prossimo 17 dicembre 2025, è al centro di un vivace dibattito tra gli esperti del settore. La prospettiva di una riforma, richiesta da tempo e auspicata da molti, solleva diverse questioni che il legislatore sarà chiamato ad affrontare. A giudizio di chi scrive, sarà fondamentale concentrare l’attenzione sulle problematiche che emergono nella quotidianità della relazione tra amministratori e condòmini. Proprio tra queste due figure si annida il principale motivo di conflitto, una fonte di contenziosi che continua a riempire – e talvolta congestionare – le aule dei tribunali su scala nazionale.
L’accesso ai documenti
Senza timore di smentite, una delle principali fonti di conflitto tra amministratore e condòmini riguarda l’annosa e sempre controversa questione dell’accesso ai documenti condominiali. In merito, a conferma del perpetuo contenzioso su tale argomento, il Tribunale di Roma, con la sentenza numero 14343/2025 depositata il 17 ottobre, evidenzia in modo chiaro una lacuna normativa che aggrava le ragioni di disputa tra le parti. Nel caso esaminato dal giudice capitolino, relativo a un’opposizione a decreto ingiuntivo per la consegna di documenti condominiali richiesti all’amministratore, la parte opponente sosteneva di non aver mai ricevuto alcuna formale richiesta di accesso alla documentazione. La controparte, invece, aveva inoltrato solo successivamente al deposito del ricorso per decreto ingiuntivo una comunicazione tramite PEC, inviata dal proprio avvocato, per visionare ed estrarre copie dei documenti richiesti.
L’istanza di accesso
Basandosi su una motivazione chiara e articolata, il giudice ha dichiarato infondata l’opposizione, sottolineando che, in ambito condominiale, sia la giurisprudenza di legittimità che quella di merito stabiliscono che il diritto del condomino di ottenere la documentazione richiesta debba essere supportato dalla prova di aver presentato formale istanza di accesso all’amministratore, richiesto un appuntamento senza ottenere risposta, o essersi recato presso il luogo di custodia della documentazione senza poter visionare o consultare i documenti. Facendo riferimento alle disposizioni codicistiche in materia e al costante orientamento della giurisprudenza, si ribadisce che l’amministratore non è obbligato a consegnare direttamente i documenti giustificativi di spesa, ma deve unicamente consentire ai condòmini che ne facciano richiesta di visionarli e, se necessario, estrarne copia. Spetta ai condòmini l’onere di dimostrare che l’amministratore abbia ostacolato l’esercizio di tale diritto.
Nessun obbligo di invio
Secondo quanto previsto dall’articolo 1130-bis del Codice Civile, i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari hanno la possibilità di consultare in qualsiasi momento i documenti giustificativi delle spese e di ottenerne copia a proprie spese. Tuttavia, tale diritto non implica l’obbligo per l’amministratore di trasmettere direttamente la documentazione richiesta a ciascun interessato.