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Svolgono in alcuni casi una funzione tecnica e strutturale e vengono spesso considerati beni comuni

Il cavedio condominiale, chiamato spesso anche «pozzo di luce» o «chiostrina», è uno piccolo spazio tecnico verticale, quindi una sorta di cortile interno di piccole dimensioni, destinato principalmente all’aerazione e all’illuminazione dei locali che vi si affacciano, oppure al passaggio di impianti e condutture.

All’interno di un condominio il cavedio rappresenta un elemento essenziale per il corretto funzionamento dell’edificio, pur non essendo uno spazio generalmente utilizzato in modo diretto dai condòmini, come invece accade per le altre parti comuni. Difatti, anche il cavedio, proprio per la sua funzione strutturale, è considerato un bene comune a tutti i proprietari, salvo che il regolamento condominiale o l’atto di acquisto stabiliscano specifiche diverse.

Come viene qualificato

Nei casi in cui il cavedio venga qualificato come bene comune, le relative spese necessarie alla manutenzione ordinaria o straordinaria, agli interventi di ripristino o alla messa in sicurezza, devono essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i rispettivi millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni.

Quest’obbligo è relativo alla comproprietà del bene, quindi, anche se solo alcuni dei condòmini beneficiano maggiormente del cavedio, è comunque considerato bene comune in virtù del ruolo che assume in relazione al funzionamento del fabbricato.

Il concetto di utilità è centrale in questo ambito poiché, secondo la giurisprudenza, per le parti comuni non è necessario che ogni condomino tragga un beneficio diretto dall’opera, bensì è sufficiente che l’opera o il bene in questione sia destinato al servizio dell’edificio e contribuisca alla sua funzionalità.

Nel caso in cui, invece, il cavedio è destinato a servire solo una parte limitata del fabbricato, è necessaria una valutazione tecnica destinata a verificare la funzione effettivamente svolta dal cavedio e se, eventualmente, vi siano i presupposti per una ripartizione delle spese che coinvolga solo i proprietari che ne traggono utilità. Si tratta, comunque, di casistiche particolari che richiedono un accertamento tecnico e una valutazione caso per caso.

Il riparto spese

L’orientamento giurisprudenziale secondo il quale il cavedio è generalmente considerato come bene comune è stato più volte confermato da vari tribunali in diverse sentenze, pertanto i cavedi che svolgono una funzione impiantistica o strutturale negli edifici devono essere considerati beni comuni, motivo per cui le spese sono a carico di tutti i condòmini.

In definitiva, non sempre l’obbligo di contribuire alle spese dipende dall’uso diretto di una determinata struttura, difatti, in merito ai cavedi, ciò che è importante è il loro ruolo nel garantire il funzionamento e la sicurezza dell’edificio e quando questa funzione riguarda l’intero condominio, i costi di manutenzione ricadono sull’intera comunità condominiale.

Se la pianta caratterizza l’edificio, è auspicabile che si facciano solo interventi di messa in sicurezza

L’abbattimento di alberi che si trovano in un giardino privato può essere evitato quando risulta possibile contemperare il diritto alla tutela del decoro architettonico del condomino e l’esigenza di contenere la loro pericolosità accertata, mediante adeguati interventi conservativi. La sicurezza delle persone resta prioritaria, ma il rischio non impone il taglio se la consulenza tecnica individua misure idonee a ricondurlo entro livelli accettabili.

I fatti

Un condomino proponeva innanzi al Tribunale un ricorso d’urgenza in base a quanto previsto dall’articolo 700 del Codice di procedura civile per chiedere di vietare ai proprietari del giardino l’abbattimento di due cedri e di una magnolia sempreverde che insistevano sull’area privata. Il condominio aveva aderito alla domanda, mentre i resistenti avevano rivendicato il proprio diritto di abbattere gli alberi, perché insistenti nel giardino di loro esclusiva proprietà, invocandone la pericolosità.

Chiedevano che «accertata la proprietà delle tre piante site nel giardino degli attori, [di] dichiarare il loro diritto di tagliarle; in subordine, ove fosse ritenuta l’appartenenza al decoro architettonico condominiale delle tre piante, dichiararsi il condominio tenuto a onorarne i costi di cura, manutenzione e taglio».

La decisione

Il Tribunale di Brescia (ordinanza del 13 luglio 2026) dovendosi limitare, nel giudizio cautelare, all’individuazione della sussistenza del fumus boni iuris della pretesa conservativa e il rischio di un pregiudizio irreversibile, evidenziava che non si potesse escludere il contributo degli alberi al decoro dell’edificio, considerato che si trattava di piante ad alto fusto, esistenti da decenni, che davano pregio e ombra alle abitazioni.

Per il valore che la comunità generalmente attribuisce al verde urbano, era difficile negare che le tre piante rendevano il condominio esteticamente più apprezzabile. Pur tuttavia, sussisteva un elemento di intrinseca pericolosità e nessun decoro poteva mettere a repentaglio la sicurezza delle persone.

Esperita la Ctu, il giudice – con decreto pronunciato inaudita altera parte -, vietava provvisoriamente l’abbattimento degli alberi e aderiva alle conclusioni della consulenza tecnica che proponeva una soluzione mediana tra le richieste di parte e che prevedeva la conservazione delle alberature mediante potatura e legamento in quota. Gli interventi non avrebbero, in tal modo, compromesso né l’estetica del fabbricato né la fruizione del giardino.

Conclusioni

Il Tribunale, quindi, ordinava ai proprietari delle piante l’esecuzione urgente delle opere di mitigazione indicate dalla Ctu a loro spese, salva successiva ripetizione all’esito della causa di merito, e compensava le spese di lite e di Ctu.

Rinviava al giudizio di merito l’accertamento definitivo sul contributo degli alberi al decoro e la decisione sul rimborso di tutti i costi sostenuti (transennamento, interventi ) e sul riparto anche futuro dei costi della manutenzione.

In genere sono composti da elementi funzionali di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento ed elementi decorativi che possono essere considerati parti comuni.

Nel contesto della gestione condominiale, uno dei temi frequentemente oggetto di discussione riguarda la manutenzione e la messa in sicurezza dei balconi aggettanti. Si tratta di una questione di rilevante importanza, specialmente nei casi in cui, ad esempio, frammenti di intonaco rischino di staccarsi, cadendo sulla strada e mettendo in pericolo i passanti. In queste situazioni, è fondamentale agire tempestivamente per tutelare la sicurezza pubblica e salvaguardare la stabilità dell’edificio. Di conseguenza, diventa indispensabile chiarire chi sia responsabile dell’intervento e come debbano essere ripartite le spese per la messa in sicurezza urgente dei balconi.

Gli eventuali elementi decorativi

La giurisprudenza distingue chiaramente tra le proprietà individuali dei condomini e le parti comuni dell’edificio, stabilendo regole specifiche per la gestione e la manutenzione. Nel caso dei balconi aggettanti, considerati un’estensione dell’unità immobiliare a cui appartengono, le spese di manutenzione ordinaria ricadono generalmente sul proprietario dell’appartamento. Tuttavia, questa disposizione cambia quando si tratta degli elementi decorativi del balcone, che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio e sono quindi soggetti a una disciplina diversa.

Da un punto di vista legale, gli elementi che compongono il balcone aggettante non vengono trattati uniformemente. Le strutture deputate alla fruizione del balcone, come la soletta e la pavimentazione, sono considerate proprietà esclusiva del condomino, con la conseguenza che i relativi costi di manutenzione ordinaria spettano direttamente a quest’ultimo.

Le spese di manutenzione

Gli elementi legati all’estetica dell’edificio, come frontalini, rivestimenti decorativi o sottobalconi con dettagli ornamentali, vengono considerati parti comuni del condominio, in quanto contribuiscono al decoro architettonico complessivo della struttura. Le spese per la loro manutenzione sono ripartite tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Questo principio è stato ribadito anche dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 7042 del 12 marzo 2020. In tale pronunciamento, è stato stabilito che i balconi aggettanti restano di proprietà esclusiva del singolo condomino cui sono collegati; tuttavia, i rivestimenti e gli elementi ornamentali della parte frontale, se contribuiscono ad accrescere il valore estetico dell’edificio, devono essere considerati beni comuni.

Il pericolo di crollo

La situazione si complica ulteriormente quando un balcone aggettante richiede un intervento di manutenzione urgente, soprattutto se rappresenta un rischio evidente per i passanti o i condòmini. Generalmente, la responsabilità della manutenzione ricade sul proprietario dell’immobile, se si tratta della struttura portante del balcone, il quale è chiamato ad agire prontamente. Al contrario, qualora l’intervento riguardi gli elementi decorativi del balcone, la decisione spetta all’assemblea condominiale, che dovrà deliberare gli interventi necessari seguendo le maggioranze previste per legge.

In questi contesti, l’amministratore di condominio assume un ruolo cruciale. Secondo l’articolo 1135 del Codice civile, all’amministratore è vietato disporre interventi di manutenzione straordinaria salvo che siano urgenti; in tal caso, è comunque obbligato a informare l’assemblea nella prima seduta disponibile.

In altre parole, l’amministratore può procedere con lavori urgenti anche senza preventivo via libera dall’assemblea, a patto che si tratti di operazioni relative alle parti comuni dell’edificio e che ne renda conto tempestivamente. Tuttavia, se il problema riguarda una proprietà esclusiva di un singolo condomino, l’amministratore non può intervenire direttamente. In tale scenario, egli deve invece sollecitare il proprietario a effettuare la manutenzione necessaria senza indugio.

Quando però emergono situazioni di concreto pericolo per la sicurezza e l’incolumità delle persone, la priorità assoluta diventa garantire l’immediata messa in sicurezza dell’intero edificio, a tutela della collettività.

L’anticipo delle spese

A tal riguardo, come confermato dalla Corte d’appello di Salerno con la sentenza n. 924 del 1° novembre 2025, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di intervenire tempestivamente per rimuovere situazioni di rischio, anche ricorrendo a lavori su elementi che appartengono a proprietà privata, come ad esempio parti pericolanti della facciata. In tali circostanze, il condominio è chiamato a farsi carico in anticipo delle spese necessarie, salvo poi procedere alla verifica delle responsabilità e all’assegnazione dei costi tra i soggetti obbligati secondo quanto stabilito dalla normativa.

Di conseguenza, in caso di un balcone che presenti un rischio concreto di crollo e costituisca una minaccia per l’incolumità pubblica, l’amministratore provvede a disporre i lavori urgenti, e il condominio è tenuto a coprire subito i costi per eliminare tale pericolo. Solo in un secondo momento verranno individuati i responsabili e stabilita la corretta ripartizione o il recupero delle somme spese, in base alle rispettive responsabilità e ai criteri previsti dalla legge.

In ogni caso, l’applicazione pratica di tali principi richiede spesso un approfondimento sia tecnico che giuridico, poiché le caratteristiche strutturali e architettoniche specifiche di ciascun edificio possono incidere sulla corretta classificazione delle componenti del balcone.

A maggioranza, l’assemblea non può espropriare i condòmini dissenzienti, neanche con la promessa di restituire loro una nuova proprietà in futuro.

L’introduzione di incentivi fiscali come il superbonus ha suscitato, negli ultimi anni, un crescente interesse per interventi di riqualificazione edilizia di grande portata. Tra le soluzioni proposte, una delle più radicali è rappresentata dalla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio condominiale. Sebbene questa opzione possa offrire potenziali benefici, essa pone una rilevante questione giuridica: può l’assemblea condominiale, con una decisione presa a maggioranza, obbligare tutti i condòmini ad accettare la demolizione delle loro unità di proprietà esclusiva? A tale quesito ha risposto negativamente il Tribunale di L’Aquila con la sentenza n. 681, pubblicata il 15 aprile 2026. Con questa pronuncia, il Tribunale ha dichiarato nulla la delibera che, approvata con una maggioranza qualificata pari a 760,060 millesimi, aveva autorizzato la demolizione e ricostruzione totale dell’edificio. L’intervento era stato motivato dalla necessità di risolvere criticità di staticità e vulnerabilità sismica emerse da una perizia tecnica redatta da un ingegnere incaricato dal condominio.

Le posizioni delle parti

L’assemblea condominiale aveva deliberato la scelta sulla base di uno studio di fattibilità, nel quale veniva proposta la sostituzione edilizia come un’alternativa economicamente quasi equivalente rispetto a un intervento tradizionale di miglioramento sismico ed energetico, approfittando degli incentivi fiscali del superbonus. Tuttavia, un condòmino ha impugnato la delibera sostenendo che questa necessitasse dell’approvazione unanime di tutti i proprietari per essere valida.

Il condominio, a sua volta, ha difeso la legittimità della decisione, ritenendo sufficiente il voto della maggioranza, facendo riferimento alla normativa emergenziale sul superbonus o, in via subordinata, a quella relativa alle innovazioni per la sicurezza. Il Tribunale, accogliendo le ragioni del condòmino, ha sottolineato che dalle argomentazioni di entrambe le parti era chiara la natura volontaria della scelta effettuata dall’assemblea per l’intervento di ristrutturazione. Non si trattava dunque di un’opera imposta da esigenze strutturali che avrebbero richiesto soluzioni edilizie obbligate in conformità alla normativa speciale.

I poteri dell’assemblea

L’assemblea condominiale, come ribadito costantemente dalla giurisprudenza della Suprema Corte, ha sottolineato il giudice aquilano, non può adottare decisioni che vadano a compromettere i diritti individuali dei condòmini sulle loro proprietà esclusive o che dispongano dei beni comuni in modo tale da eliminarli o alienarli, salvo che si tratti di interventi indispensabili, come quelli necessari a riparare danni causati da eventi sismici.

Quando le deliberazioni dell’assemblea superano l’ambito della gestione ordinaria per intaccare la sfera della proprietà individuale, come avvenuto nel caso analizzato, il sistema decisionale basato sulla maggioranza non risulta più adeguato. In tali circostanze, è indispensabile adottare il metodo contrattuale, che richiede il consenso unanime di tutti i proprietari coinvolti. In caso contrario, la delibera risulta affetta da una nullità radicale, causata dall’impossibilità giuridica dell’oggetto per mancanza assoluta di competenze. L’assemblea, operando attraverso il principio di maggioranza, non può espropriare i condòmini dissenzienti, neppure offrendo la promessa di assegnare loro una nuova proprietà in futuro.

Il credito del professionista deve trovare riscontro nella documentazione contabile regolarmente approvata dall’assemblea.

Non può essere rimborsato delle anticipazioni di denaro l’amministratore che non gestisce correttamente la contabilità del condominio. Lo statuisce la Cassazione, nell’ordinanza 4904/2026 depositata il 4 marzo.

I fatti

Un condominio si è rivolto alla Corte di Cassazione dopo essere stato citato in giudizio da un amministratore che lamentava di non aver ottenuto il rimborso delle somme anticipate dal proprio conto personale durante il periodo del mandato, oltre a non aver percepito integralmente il compenso spettante al termine dell’attività svolta. In primo grado, il tribunale aveva respinto le richieste dell’amministratore, sottolineando che il professionista non aveva tenuto una corretta contabilità durante lo svolgimento dell’incarico. Pertanto, non risultava provato né l’anticipo delle somme in favore del condominio né l’esistenza di un compenso residuo dovuto. Tuttavia, in appello, una parte delle ragioni avanzate dall’amministratore era stata riconosciuta, spingendo il condominio a presentare ricorso in Cassazione.

La prova del credito

I giudici di legittimità hanno riconosciuto la validità delle ragioni avanzate dal condominio, annullando con rinvio la decisione di secondo grado. Hanno chiarito che il credito dell’amministratore di condominio, relativo alle spese anticipate, non può essere considerato comprovato in assenza di una contabilità regolare. Quest’ultima, pur non richiedendo forme rigorose simili a quelle previste per i bilanci societari, deve comunque essere sufficientemente chiara da rendere comprensibili ai condòmini le voci di entrata e uscita, insieme alle relative ripartizioni. Solo così è possibile sottoporre il rendiconto consuntivo all’approvazione dell’assemblea condominiale. A supporto di tale principio, vengono richiamate anche precedenti decisioni della Cassazione, tra cui l’ordinanza 25315/2025, l’ordinanza 9037/2025 e l’ordinanza 21521/2024.

Inoltre, il credito dell’amministratore deve essere supportato dalla documentazione contabile regolarmente approvata dall’assemblea. Occorre considerare che l’amministratore, salvo quanto disposto dagli articoli 1130 e 1135 del Codice Civile in materia di lavori urgenti, non dispone di un potere di spesa generale. Spetta infatti all’assemblea condominiale sia l’approvazione del conto consuntivo, sia la valutazione dell’opportunità delle spese effettuate, come confermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 14197/2011.

Conclusioni

Le gravi irregolarità contabili emerse erano state persino confermate dalla Corte d’appello: l’amministratore non aveva provveduto ad aprire un conto corrente dedicato al condominio e aveva mescolato i patrimoni dei vari edifici da lui gestiti, senza mai sottoporre a votazione un bilancio consuntivo che giustificasse le somme da lui anticipate per conto della comunità.

Il dato sull’eccezionalità delle piogge prova il caso fortuito solo se riguarda il punto preciso in cui sorge l’immobile danneggiato

Il Comune è tenuto a risarcire il proprietario dell’appartamento allagatosi a causa di abbondanti piogge anche in un’area dove fosse stato dichiarato lo stato di emergenza. Lo ha precisato l’ordinanza di Cassazione 8474/2026 depositata il 4 aprile.

I fatti

La proprietaria di un immobile, danneggiato dall’invasione di acque reflue, si è rivolta ai giudici supremi dopo aver visto respinta la sua richiesta di risarcimento sia in primo che in secondo grado contro il Comune. La donna ha sottolineato che, da oltre vent’anni, le infrastrutture fognarie comunali risultano del tutto inadeguate a causa della notevole crescita demografica della zona. Questa inefficienza ha portato a frequenti collassi del sistema di drenaggio comunale, causando ripetuti allagamenti delle strade circostanti.

Nel contesto dell’allagamento che aveva colpito la sua proprietà, la proprietaria evidenziava l’evidente inadeguatezza del collettore fognario, giudicato nettamente sottodimensionato. Tale criticità era confermata dal fatto che l’episodio più recente era stato preceduto da altri allagamenti, seppur di minore gravità. Il Comune, dal canto suo, respingeva tali accuse, attribuendo la causa alla straordinarietà delle precipitazioni e invocando il caso fortuito, ritenuto sufficiente per escludere la propria responsabilità ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile. La proprietaria, inoltre, contestava le conclusioni del consulente tecnico nominato dal giudice, il quale aveva basato la propria analisi su dati pluviometrici riferiti a comuni limitrofi.

Il contesto specifico

La Cassazione accoglie le richieste, evidenziando la scarsa chiarezza della documentazione presentata nel dimostrare l’eccezionalità dell’evento atmosferico. I giudici sottolineano che la verifica del caso fortuito deve basarsi principalmente su dati scientifici di natura statistica, come i dati pluviometrici, riferiti al contesto specifico in cui si trova il bene oggetto di custodia.

La relazione del consulente tecnico d’ufficio, presentata ai giudici, non può essere considerata nulla in ogni caso. Le conclusioni raggiunte dal perito devono infatti essere valutate e integrate con la documentazione fornita dalle parti in causa. Tra i compiti assegnati all’ausiliario del giudice vi era l’identificazione di ulteriori concause rispetto allo stato del sistema fognario del Comune. Queste concause potevano essere preesistenti, concomitanti o sopravvenute e attribuibili a fattori esterni di origine naturale, interventi di terzi o responsabilità della stessa proprietà, capaci di eludere, aggravare o compensare le cause eventualmente accertate delle infiltrazioni. Tra le possibili concause è stata evidenziata anche l’eccezionalità delle precipitazioni atmosferiche.

La violazione dell’obbligo di custodia

Deve invece essere riconosciuta, sottolineano i giudici di legittimità, la violazione dell’obbligo di custodia da parte del Comune. Quest’ultimo non ha fornito dati pluviometrici specifici relativi all’area interessata dall’allagamento, ma si è limitato a presentare informazioni provenienti da zone vicine, acquisite attraverso fonti non certe o ufficialmente accreditate. Inoltre, si ribadisce che nemmeno la dichiarazione dello stato di emergenza da parte delle autorità pubbliche rappresenta di per sé una prova sufficiente per dimostrare la presenza di un caso fortuito. Solo i dati rilevati da fonti autorevoli e strettamente riferiti alla zona precisa in cui l’immobile è situato possono avere valore in tal senso.

In un condominio, le spese non vengono sempre ripartite utilizzando le tabelle millesimali, ovvero seguendo il criterio dei millesimi di proprietà. Può accadere, infatti, che tali costi vengano suddivisi in parti uguali tra i condomini. Sebbene la regola generale preveda che le spese relative alla manutenzione delle parti comuni siano distribuite in base al valore della proprietà, esiste comunque un’alternativa legale che permette di ripartirle equamente senza tenere conto del valore specifico di ciascuna unità immobiliare.

I riferimenti codicistici

L’articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese necessarie per la manutenzione e l’uso delle parti comuni dell’edificio, per l’erogazione dei servizi di interesse collettivo e per le innovazioni approvate dalla maggioranza siano ripartite tra i condomini in base al valore proporzionale della proprietà di ciascuno, salvo che non venga stabilito un diverso accordo.

Il principio enunciato in questo articolo è quello della proporzionalità, rappresentando la norma generale secondo cui chi detiene una quota maggiore dell’immobile deve contribuire con una somma superiore alle spese comuni. Tuttavia, il riferimento alla possibilità di un diverso accordo indica chiaramente che tale criterio non è immutabile, consentendo dunque ai condomini di concordare un diverso metodo per suddividere le spese.

La deroga al criterio legale

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22824/2013, ha stabilito che è possibile derogare al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, purché ci sia un accordo valido tra tutti i condòmini che disponga la suddivisione equa delle spese tra tutte le unità immobiliari. Questa scelta, infatti, si discosta dal principio di proporzionalità previsto dal sistema millesimale, introducendo un criterio uniforme che comporta effetti economici differenti.

Perché tale ripartizione delle spese in parti uguali sia ritenuta valida, non basta una semplice delibera assembleare approvata a maggioranza. Una decisione di questo tipo violerebbe l’articolo 1123 del Codice Civile e potrebbe essere oggetto di contestazioni o impugnazioni.

L’accordo unanime

Per modificare i criteri di ripartizione delle spese in condominio è indispensabile raggiungere un accordo unanime, formalizzato attraverso un documento approvato da tutti i condòmini. Questo accordo può essere inserito direttamente nel regolamento condominiale contrattuale, solitamente redatto dal costruttore e accettato dai singoli proprietari al momento del rogito. In alternativa, è possibile adottare un accordo scritto separato che modifichi il regolamento esistente, a condizione che venga sottoscritto da tutti i proprietari senza eccezioni.

Per garantire che tale accordo rimanga vincolante anche per eventuali futuri acquirenti delle unità immobiliari dello stabile, è fondamentale che sia integrato nel regolamento condominiale contrattuale. In mancanza di ciò, deve essere richiamato negli atti di compravendita o registrato nei pubblici registri immobiliari, così da renderlo opponibile ai terzi. Se queste condizioni non vengono rispettate, il nuovo proprietario potrebbe non essere obbligato a rispettare la deroga rispetto ai criteri legali di ripartizione.

Il professionista serio ha caratteristiche ben precise, che l’Anammi definisce in una serie di raccomandazioni per i condòmini

L’amministratore di condominio non solo deve soddisfare i requisiti professionali previsti dalla legge 2020 del 2013, ma deve anche possedere una serie di qualità specifiche che superano le semplici disposizioni normative. A evidenziarlo è l’ANAMMI, l’Associazione Nazional-europea degli Amministratori d’Immobili, che ha elaborato alcune indicazioni pratiche rivolte ai condòmini in vista delle assemblee per il conferimento o il rinnovo dei mandati, generalmente programmate nei primi mesi dell’anno. Si tratta di suggerimenti basati sull’esperienza dell’associazione, come sottolinea Giuseppe Bica, presidente dell’ANAMMI, che possono rappresentare una guida anche per chi desidera intraprendere questa professione.

I requisiti professionali

Prima di tutto, è fondamentale prestare attenzione ai requisiti professionali stabiliti dalla riforma del condominio (legge 220/13). Questa normativa prevede l’obbligo di possedere un diploma di scuola superiore, la partecipazione a un corso di formazione di base e l’impegno nella formazione continua. Inoltre, viene specificato che il professionista non deve aver riportato alcuna condanna penale. Il presidente Bica sottolinea che questi requisiti erano già richiesti dall’ANAMMI fin dalla sua fondazione nel 1993. “La giurisprudenza e la normativa del settore sono in costante evoluzione, motivo per cui è indispensabile rimanere aggiornati”.

La certificazione

Oggi l’amministratore di condominio può ottenere una certificazione professionale. La legge 4 del 2013 permette infatti alle associazioni che rappresentano attività non regolamentate di rilasciare un’attestazione che conferma i requisiti professionali dell’amministratore, previa verifica da parte della stessa associazione. Questo certificato rappresenta una delle garanzie rivolte agli utenti, insieme a servizi come lo sportello per il consumatore, la polizza assicurativa gratuita per i soci e l’iscrizione all’elenco delle associazioni rappresentative delle professioni presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

Un buon amministratore deve inoltre dimostrarsi capace di gestire svariate responsabilità. Per legge, infatti, gli amministratori condominiali sono tenuti a occuparsi di una vasta gamma di problematiche: dal risparmio energetico alle ristrutturazioni, fino alla sicurezza degli impianti e al mantenimento del decoro urbano. Come sottolinea Bica, il ruolo del professionista si è ampliato notevolmente, portando con sé mansioni più complesse e responsabilità significative, il che rende indispensabili competenze di tipo manageriale.

Il valore dell’iscrizione ad una associazione

Per adempiere al meglio alle proprie responsabilità, un amministratore iscritto a un’associazione di categoria offre maggiori garanzie ai condòmini. Come sottolinea il presidente Bica, formazione di base, aggiornamenti costanti, consulenze specializzate, informazione sempre aggiornata e certificazione di conformità sono servizi che solo un’associazione di settore rappresentativa può mettere a disposizione. Dall’aggiornamento annuale alle consulenze su temi specifici, sarebbe estremamente complesso per un singolo professionista gestire tutto in autonomia. Per questo motivo, ANAMMI ha sviluppato un sistema formativo e informativo volto a supportare i professionisti sotto molteplici aspetti, offrendo strumenti mirati agli associati.

In aggiunta, un amministratore affidabile deve sapersi destreggiare in diversi ambiti, da quello ingegneristico a quello legale e fiscale. È dunque indispensabile che si avvalga della collaborazione di consulenti di fiducia. Inoltre, la professione è ormai completamente digitale. Come evidenzia Bica, anche i corsi di formazione si svolgono prevalentemente online.

La trasparenza e la reperibilità

Un amministratore competente si distingue anche per la sua trasparenza e disponibilità. Dopo la nomina, è importante che il professionista installi all’esterno del condominio una targa ben visibile con il proprio nome e i recapiti, in modo da essere facilmente contattabile sia dai condòmini che da eventuali referenti istituzionali, come le forze dell’ordine. Su questa targa dovrebbe inoltre essere indicata l’iscrizione a un’associazione di categoria, a garanzia di professionalità. Come sottolinea il presidente Bica, un vero professionista, a differenza di chi si improvvisa nel ruolo, opera con chiarezza e si dimostra sempre pronto quando necessario.

L’attribuzione di una colpa e il conseguente addebito di una spesa sono prerogative esclusive dell’autorità giudiziaria

L’assemblea condominiale non ha facoltà di attribuire a un singolo condomino le spese relative alla riparazione delle parti comuni dell’edificio, a meno che non sia stata previamente accertata in sede giudiziale la sua responsabilità. Tali spese devono essere distribuite tra tutti i condòmini in base alle rispettive quote, con la possibilità per il condominio di rivalersi successivamente contro il soggetto responsabile. Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Genova con la sentenza n. 432, pubblicata il 3 febbraio 2026.

I fatti

La controversia nasce da una delibera dell’assemblea condominiale che aveva imputato esclusivamente a una condòmina il costo relativo ai lavori di spurgo e alla sostituzione di un tratto della tubazione condominiale per lo scarico delle acque reflue. La decisione dell’assemblea si basava su una presunta responsabilità della condòmina, accusata di aver causato il danneggiamento della tubazione a causa della crescita incontrollata delle radici di una magnolia situata nella sua proprietà esclusiva.

La condòmina, ritenendo la delibera illegittima o soggetta a possibile annullamento per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile, avviava la procedura di mediazione e, successivamente, il giudizio. A seguito dell’introduzione della mediazione e in vista dell’imminente contenzioso giudiziario, l’assemblea adottava una nuova delibera che prevedeva la ripartizione della spesa tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, sebbene con la riserva di richiedere successivamente l’importo alla condòmina attrice.

I poteri dell’assemblea

Presentandosi in giudizio, il condominio ha sollevato, come questione preliminare, la nullità dell’atto introduttivo dell’impugnazione. Passando al merito, ha inizialmente sostenuto che la prima delibera non rappresentava un addebito definitivo e che, in ogni caso, la seconda delibera avrebbe eliminato qualsiasi effetto dannoso, facendo venir meno l’interesse della condòmina ad agire e decretando la cessazione della materia del contendere.

Il Tribunale ha tuttavia accolto la posizione della condòmina, sottolineando che l’assemblea di condominio non può esercitare funzioni giurisdizionali. Non le è quindi consentito stabilire la responsabilità di un condòmino per danni causati a parti comuni né derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese.

La sentenza chiarisce che l’assemblea condominiale svolge funzioni di natura amministrativa e gestionale, ma non ha il compito di deliberare su diritti o responsabilità individuali dei singoli condomini. Di conseguenza, ha la facoltà di approvare le spese relative alla manutenzione delle parti comuni e di distribuirle secondo i criteri previsti dalla legge o stabiliti convenzionalmente, ma non può assumere il ruolo di organo giudicante. La determinazione di una colpa e l’eventuale imputazione di una spesa come risarcimento per danni spettano unicamente all’autorità giudiziaria, a meno che il condomino interessato non riconosca spontaneamente la propria responsabilità.

Conclusioni

Nel caso analizzato, la delibera contestata ha attribuito l’intero onere economico all’attrice basandosi su un presunto nesso causale, mai realmente verificato, andando così oltre le proprie competenze e violando i criteri legali di riparto.

Il Tribunale ha inoltre respinto l’eccezione di cessazione della materia del contendere avanzata dal condominio. Ha rilevato che la revoca della delibera in questione è avvenuta solo dopo l’avvio della procedura di mediazione e in prossimità dell’azione legale, circostanza che non esclude l’interesse della condòmina a ottenere una dichiarazione giudiziale sull’illegittimità dell’atto originario. Una simile pronuncia risulta rilevante, almeno per la regolamentazione delle spese legali, considerato che la difesa del condominio ha peraltro continuato a sostenere con fermezza la validità dell’addebito esclusivo.

In questo contesto, il Tribunale ha applicato il principio della soccombenza virtuale. Tale principio prevede che, anche qualora venga meno l’oggetto del contendere, il giudice sia tenuto a stabilire quale delle parti avrebbe prevalso al fine di attribuire correttamente le spese processuali. Ritenendo che il condominio abbia adottato un atto illegittimo, da cui è scaturito il giudizio, il Tribunale ha deciso di porre tali spese a carico dello stesso condominio.

Si tratta del volume «Legionella e condomìni» di Aqua Italia e Avr, in collaborazione con Anaci e Ats Lombardia

Nel 2024, sono stati registrati oltre 4.000 focolai di legionella in Italia, con una media di 12 casi al giorno, segnando un aumento del 18% rispetto all’anno precedente. Secondo i dati forniti da Epicentro, parte dell’Istituto Superiore di Sanità di Roma, questo fenomeno porta con sé responsabilità significative per gli amministratori di condominio, i quali rischiano sanzioni fino a 30.000 euro qualora non garantiscano la salubrità degli impianti idrici sotto la loro gestione. Questi tratti includono la rete di distribuzione dell’acqua dal punto di consegna del gestore fino ai rubinetti privati degli appartamenti, come stabilito dall’articolo 5, comma 3, del Dlgs 18/2023.

Per supportare i professionisti in questo compito, è stato pubblicato il volume *Legionella e condomìni – Documento tecnico operativo per la gestione e prevenzione della legionellosi*. Questo manuale nasce da una collaborazione tra Aqua Italia (Associazione costruttori trattamenti acque primarie), Avr (Associazione italiana costruttori valvole e rubinetteria), Anaci (Associazione degli amministratori di condominio), e l’Ats della città metropolitana di Milano, sotto il coordinamento di Anima Confindustria. Si tratta del frutto del lavoro di oltre venti aziende riunite in un gruppo dedicato, attivo da più di un anno.

Il documento è concepito come uno strumento tecnico-operativo che offre linee guida e buone pratiche per gestire gli impianti idrici interni e prevenire efficacemente la diffusione del batterio della legionella. La prefazione è firmata da Luca Lucentini, direttore del Centro Nazionale per la Sicurezza dell’Acqua (CeNSIA) dell’Istituto Superiore di Sanità, che lo definisce il primo contributo concreto da parte di associazioni di settore a sostegno dei gestori degli edifici. Lorenzo Tadini, presidente di Aqua Italia, lo descrive come “uno strumento necessario”, mentre Sandro Bonomi, presidente di Avr, sottolinea l’importanza del traguardo raggiunto per la sicurezza degli impianti idrici.

Secondo Francesco Burrelli, presidente nazionale di Anaci, il volume sottolinea l’importanza della prevenzione e della formazione continua per ridurre i rischi alla salute dei residenti nei condomìni. In base al Dlgs 18/2023, l’amministratore è legalmente responsabile della qualità dell’acqua e deve promuovere attività preventive e sensibilizzazione. Eventuali carenze in questi obblighi possono comportare sanzioni amministrative fino a 30.000 euro.

Situazioni particolari emergono quando, all’interno del condominio, vi siano locali sensibili come studi medici o odontoiatrici. In questi casi, i titolari degli spazi devono predisporre specifici piani di autocontrollo sull’acqua dal punto di ingresso fino ai locali stessi. Tuttavia, rimane all’amministratore il compito di garantire la qualità dell’acqua nella rete idrica condominiale principale e assicurare l’assenza di contaminanti.

In termini operativi, l’amministratore deve proporre all’assemblea dei condomini un contratto pluriennale con un’impresa qualificata per la manutenzione ordinaria degli impianti. Per interventi straordinari, invece, è necessaria l’approvazione dell’assemblea con la costituzione del fondo speciale obbligatorio. Tuttavia, in caso di urgenze che non consentano l’attesa della convocazione dell’assemblea, l’amministratore può agire autonomamente per effettuare le riparazioni minime necessarie, riservandosi di presentare successivamente le azioni definitive all’approvazione assembleare.

Infine, se un condomino rileva una possibile contaminazione o segnala altri problemi relativi all’acqua, l’amministratore è obbligato a inoltrare la segnalazione all’ASL competente. Questa eseguirà le debite verifiche e darà indicazioni per le eventuali misure correttive da adottare.