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Il credito del professionista deve trovare riscontro nella documentazione contabile regolarmente approvata dall’assemblea.

Non può essere rimborsato delle anticipazioni di denaro l’amministratore che non gestisce correttamente la contabilità del condominio. Lo statuisce la Cassazione, nell’ordinanza 4904/2026 depositata il 4 marzo.

I fatti

Un condominio si è rivolto alla Corte di Cassazione dopo essere stato citato in giudizio da un amministratore che lamentava di non aver ottenuto il rimborso delle somme anticipate dal proprio conto personale durante il periodo del mandato, oltre a non aver percepito integralmente il compenso spettante al termine dell’attività svolta. In primo grado, il tribunale aveva respinto le richieste dell’amministratore, sottolineando che il professionista non aveva tenuto una corretta contabilità durante lo svolgimento dell’incarico. Pertanto, non risultava provato né l’anticipo delle somme in favore del condominio né l’esistenza di un compenso residuo dovuto. Tuttavia, in appello, una parte delle ragioni avanzate dall’amministratore era stata riconosciuta, spingendo il condominio a presentare ricorso in Cassazione.

La prova del credito

I giudici di legittimità hanno riconosciuto la validità delle ragioni avanzate dal condominio, annullando con rinvio la decisione di secondo grado. Hanno chiarito che il credito dell’amministratore di condominio, relativo alle spese anticipate, non può essere considerato comprovato in assenza di una contabilità regolare. Quest’ultima, pur non richiedendo forme rigorose simili a quelle previste per i bilanci societari, deve comunque essere sufficientemente chiara da rendere comprensibili ai condòmini le voci di entrata e uscita, insieme alle relative ripartizioni. Solo così è possibile sottoporre il rendiconto consuntivo all’approvazione dell’assemblea condominiale. A supporto di tale principio, vengono richiamate anche precedenti decisioni della Cassazione, tra cui l’ordinanza 25315/2025, l’ordinanza 9037/2025 e l’ordinanza 21521/2024.

Inoltre, il credito dell’amministratore deve essere supportato dalla documentazione contabile regolarmente approvata dall’assemblea. Occorre considerare che l’amministratore, salvo quanto disposto dagli articoli 1130 e 1135 del Codice Civile in materia di lavori urgenti, non dispone di un potere di spesa generale. Spetta infatti all’assemblea condominiale sia l’approvazione del conto consuntivo, sia la valutazione dell’opportunità delle spese effettuate, come confermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 14197/2011.

Conclusioni

Le gravi irregolarità contabili emerse erano state persino confermate dalla Corte d’appello: l’amministratore non aveva provveduto ad aprire un conto corrente dedicato al condominio e aveva mescolato i patrimoni dei vari edifici da lui gestiti, senza mai sottoporre a votazione un bilancio consuntivo che giustificasse le somme da lui anticipate per conto della comunità.

Il dato sull’eccezionalità delle piogge prova il caso fortuito solo se riguarda il punto preciso in cui sorge l’immobile danneggiato

Il Comune è tenuto a risarcire il proprietario dell’appartamento allagatosi a causa di abbondanti piogge anche in un’area dove fosse stato dichiarato lo stato di emergenza. Lo ha precisato l’ordinanza di Cassazione 8474/2026 depositata il 4 aprile.

I fatti

La proprietaria di un immobile, danneggiato dall’invasione di acque reflue, si è rivolta ai giudici supremi dopo aver visto respinta la sua richiesta di risarcimento sia in primo che in secondo grado contro il Comune. La donna ha sottolineato che, da oltre vent’anni, le infrastrutture fognarie comunali risultano del tutto inadeguate a causa della notevole crescita demografica della zona. Questa inefficienza ha portato a frequenti collassi del sistema di drenaggio comunale, causando ripetuti allagamenti delle strade circostanti.

Nel contesto dell’allagamento che aveva colpito la sua proprietà, la proprietaria evidenziava l’evidente inadeguatezza del collettore fognario, giudicato nettamente sottodimensionato. Tale criticità era confermata dal fatto che l’episodio più recente era stato preceduto da altri allagamenti, seppur di minore gravità. Il Comune, dal canto suo, respingeva tali accuse, attribuendo la causa alla straordinarietà delle precipitazioni e invocando il caso fortuito, ritenuto sufficiente per escludere la propria responsabilità ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile. La proprietaria, inoltre, contestava le conclusioni del consulente tecnico nominato dal giudice, il quale aveva basato la propria analisi su dati pluviometrici riferiti a comuni limitrofi.

Il contesto specifico

La Cassazione accoglie le richieste, evidenziando la scarsa chiarezza della documentazione presentata nel dimostrare l’eccezionalità dell’evento atmosferico. I giudici sottolineano che la verifica del caso fortuito deve basarsi principalmente su dati scientifici di natura statistica, come i dati pluviometrici, riferiti al contesto specifico in cui si trova il bene oggetto di custodia.

La relazione del consulente tecnico d’ufficio, presentata ai giudici, non può essere considerata nulla in ogni caso. Le conclusioni raggiunte dal perito devono infatti essere valutate e integrate con la documentazione fornita dalle parti in causa. Tra i compiti assegnati all’ausiliario del giudice vi era l’identificazione di ulteriori concause rispetto allo stato del sistema fognario del Comune. Queste concause potevano essere preesistenti, concomitanti o sopravvenute e attribuibili a fattori esterni di origine naturale, interventi di terzi o responsabilità della stessa proprietà, capaci di eludere, aggravare o compensare le cause eventualmente accertate delle infiltrazioni. Tra le possibili concause è stata evidenziata anche l’eccezionalità delle precipitazioni atmosferiche.

La violazione dell’obbligo di custodia

Deve invece essere riconosciuta, sottolineano i giudici di legittimità, la violazione dell’obbligo di custodia da parte del Comune. Quest’ultimo non ha fornito dati pluviometrici specifici relativi all’area interessata dall’allagamento, ma si è limitato a presentare informazioni provenienti da zone vicine, acquisite attraverso fonti non certe o ufficialmente accreditate. Inoltre, si ribadisce che nemmeno la dichiarazione dello stato di emergenza da parte delle autorità pubbliche rappresenta di per sé una prova sufficiente per dimostrare la presenza di un caso fortuito. Solo i dati rilevati da fonti autorevoli e strettamente riferiti alla zona precisa in cui l’immobile è situato possono avere valore in tal senso.

In un condominio, le spese non vengono sempre ripartite utilizzando le tabelle millesimali, ovvero seguendo il criterio dei millesimi di proprietà. Può accadere, infatti, che tali costi vengano suddivisi in parti uguali tra i condomini. Sebbene la regola generale preveda che le spese relative alla manutenzione delle parti comuni siano distribuite in base al valore della proprietà, esiste comunque un’alternativa legale che permette di ripartirle equamente senza tenere conto del valore specifico di ciascuna unità immobiliare.

I riferimenti codicistici

L’articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese necessarie per la manutenzione e l’uso delle parti comuni dell’edificio, per l’erogazione dei servizi di interesse collettivo e per le innovazioni approvate dalla maggioranza siano ripartite tra i condomini in base al valore proporzionale della proprietà di ciascuno, salvo che non venga stabilito un diverso accordo.

Il principio enunciato in questo articolo è quello della proporzionalità, rappresentando la norma generale secondo cui chi detiene una quota maggiore dell’immobile deve contribuire con una somma superiore alle spese comuni. Tuttavia, il riferimento alla possibilità di un diverso accordo indica chiaramente che tale criterio non è immutabile, consentendo dunque ai condomini di concordare un diverso metodo per suddividere le spese.

La deroga al criterio legale

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22824/2013, ha stabilito che è possibile derogare al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, purché ci sia un accordo valido tra tutti i condòmini che disponga la suddivisione equa delle spese tra tutte le unità immobiliari. Questa scelta, infatti, si discosta dal principio di proporzionalità previsto dal sistema millesimale, introducendo un criterio uniforme che comporta effetti economici differenti.

Perché tale ripartizione delle spese in parti uguali sia ritenuta valida, non basta una semplice delibera assembleare approvata a maggioranza. Una decisione di questo tipo violerebbe l’articolo 1123 del Codice Civile e potrebbe essere oggetto di contestazioni o impugnazioni.

L’accordo unanime

Per modificare i criteri di ripartizione delle spese in condominio è indispensabile raggiungere un accordo unanime, formalizzato attraverso un documento approvato da tutti i condòmini. Questo accordo può essere inserito direttamente nel regolamento condominiale contrattuale, solitamente redatto dal costruttore e accettato dai singoli proprietari al momento del rogito. In alternativa, è possibile adottare un accordo scritto separato che modifichi il regolamento esistente, a condizione che venga sottoscritto da tutti i proprietari senza eccezioni.

Per garantire che tale accordo rimanga vincolante anche per eventuali futuri acquirenti delle unità immobiliari dello stabile, è fondamentale che sia integrato nel regolamento condominiale contrattuale. In mancanza di ciò, deve essere richiamato negli atti di compravendita o registrato nei pubblici registri immobiliari, così da renderlo opponibile ai terzi. Se queste condizioni non vengono rispettate, il nuovo proprietario potrebbe non essere obbligato a rispettare la deroga rispetto ai criteri legali di ripartizione.

Il professionista serio ha caratteristiche ben precise, che l’Anammi definisce in una serie di raccomandazioni per i condòmini

L’amministratore di condominio non solo deve soddisfare i requisiti professionali previsti dalla legge 2020 del 2013, ma deve anche possedere una serie di qualità specifiche che superano le semplici disposizioni normative. A evidenziarlo è l’ANAMMI, l’Associazione Nazional-europea degli Amministratori d’Immobili, che ha elaborato alcune indicazioni pratiche rivolte ai condòmini in vista delle assemblee per il conferimento o il rinnovo dei mandati, generalmente programmate nei primi mesi dell’anno. Si tratta di suggerimenti basati sull’esperienza dell’associazione, come sottolinea Giuseppe Bica, presidente dell’ANAMMI, che possono rappresentare una guida anche per chi desidera intraprendere questa professione.

I requisiti professionali

Prima di tutto, è fondamentale prestare attenzione ai requisiti professionali stabiliti dalla riforma del condominio (legge 220/13). Questa normativa prevede l’obbligo di possedere un diploma di scuola superiore, la partecipazione a un corso di formazione di base e l’impegno nella formazione continua. Inoltre, viene specificato che il professionista non deve aver riportato alcuna condanna penale. Il presidente Bica sottolinea che questi requisiti erano già richiesti dall’ANAMMI fin dalla sua fondazione nel 1993. “La giurisprudenza e la normativa del settore sono in costante evoluzione, motivo per cui è indispensabile rimanere aggiornati”.

La certificazione

Oggi l’amministratore di condominio può ottenere una certificazione professionale. La legge 4 del 2013 permette infatti alle associazioni che rappresentano attività non regolamentate di rilasciare un’attestazione che conferma i requisiti professionali dell’amministratore, previa verifica da parte della stessa associazione. Questo certificato rappresenta una delle garanzie rivolte agli utenti, insieme a servizi come lo sportello per il consumatore, la polizza assicurativa gratuita per i soci e l’iscrizione all’elenco delle associazioni rappresentative delle professioni presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

Un buon amministratore deve inoltre dimostrarsi capace di gestire svariate responsabilità. Per legge, infatti, gli amministratori condominiali sono tenuti a occuparsi di una vasta gamma di problematiche: dal risparmio energetico alle ristrutturazioni, fino alla sicurezza degli impianti e al mantenimento del decoro urbano. Come sottolinea Bica, il ruolo del professionista si è ampliato notevolmente, portando con sé mansioni più complesse e responsabilità significative, il che rende indispensabili competenze di tipo manageriale.

Il valore dell’iscrizione ad una associazione

Per adempiere al meglio alle proprie responsabilità, un amministratore iscritto a un’associazione di categoria offre maggiori garanzie ai condòmini. Come sottolinea il presidente Bica, formazione di base, aggiornamenti costanti, consulenze specializzate, informazione sempre aggiornata e certificazione di conformità sono servizi che solo un’associazione di settore rappresentativa può mettere a disposizione. Dall’aggiornamento annuale alle consulenze su temi specifici, sarebbe estremamente complesso per un singolo professionista gestire tutto in autonomia. Per questo motivo, ANAMMI ha sviluppato un sistema formativo e informativo volto a supportare i professionisti sotto molteplici aspetti, offrendo strumenti mirati agli associati.

In aggiunta, un amministratore affidabile deve sapersi destreggiare in diversi ambiti, da quello ingegneristico a quello legale e fiscale. È dunque indispensabile che si avvalga della collaborazione di consulenti di fiducia. Inoltre, la professione è ormai completamente digitale. Come evidenzia Bica, anche i corsi di formazione si svolgono prevalentemente online.

La trasparenza e la reperibilità

Un amministratore competente si distingue anche per la sua trasparenza e disponibilità. Dopo la nomina, è importante che il professionista installi all’esterno del condominio una targa ben visibile con il proprio nome e i recapiti, in modo da essere facilmente contattabile sia dai condòmini che da eventuali referenti istituzionali, come le forze dell’ordine. Su questa targa dovrebbe inoltre essere indicata l’iscrizione a un’associazione di categoria, a garanzia di professionalità. Come sottolinea il presidente Bica, un vero professionista, a differenza di chi si improvvisa nel ruolo, opera con chiarezza e si dimostra sempre pronto quando necessario.

L’attribuzione di una colpa e il conseguente addebito di una spesa sono prerogative esclusive dell’autorità giudiziaria

L’assemblea condominiale non ha facoltà di attribuire a un singolo condomino le spese relative alla riparazione delle parti comuni dell’edificio, a meno che non sia stata previamente accertata in sede giudiziale la sua responsabilità. Tali spese devono essere distribuite tra tutti i condòmini in base alle rispettive quote, con la possibilità per il condominio di rivalersi successivamente contro il soggetto responsabile. Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Genova con la sentenza n. 432, pubblicata il 3 febbraio 2026.

I fatti

La controversia nasce da una delibera dell’assemblea condominiale che aveva imputato esclusivamente a una condòmina il costo relativo ai lavori di spurgo e alla sostituzione di un tratto della tubazione condominiale per lo scarico delle acque reflue. La decisione dell’assemblea si basava su una presunta responsabilità della condòmina, accusata di aver causato il danneggiamento della tubazione a causa della crescita incontrollata delle radici di una magnolia situata nella sua proprietà esclusiva.

La condòmina, ritenendo la delibera illegittima o soggetta a possibile annullamento per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile, avviava la procedura di mediazione e, successivamente, il giudizio. A seguito dell’introduzione della mediazione e in vista dell’imminente contenzioso giudiziario, l’assemblea adottava una nuova delibera che prevedeva la ripartizione della spesa tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, sebbene con la riserva di richiedere successivamente l’importo alla condòmina attrice.

I poteri dell’assemblea

Presentandosi in giudizio, il condominio ha sollevato, come questione preliminare, la nullità dell’atto introduttivo dell’impugnazione. Passando al merito, ha inizialmente sostenuto che la prima delibera non rappresentava un addebito definitivo e che, in ogni caso, la seconda delibera avrebbe eliminato qualsiasi effetto dannoso, facendo venir meno l’interesse della condòmina ad agire e decretando la cessazione della materia del contendere.

Il Tribunale ha tuttavia accolto la posizione della condòmina, sottolineando che l’assemblea di condominio non può esercitare funzioni giurisdizionali. Non le è quindi consentito stabilire la responsabilità di un condòmino per danni causati a parti comuni né derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese.

La sentenza chiarisce che l’assemblea condominiale svolge funzioni di natura amministrativa e gestionale, ma non ha il compito di deliberare su diritti o responsabilità individuali dei singoli condomini. Di conseguenza, ha la facoltà di approvare le spese relative alla manutenzione delle parti comuni e di distribuirle secondo i criteri previsti dalla legge o stabiliti convenzionalmente, ma non può assumere il ruolo di organo giudicante. La determinazione di una colpa e l’eventuale imputazione di una spesa come risarcimento per danni spettano unicamente all’autorità giudiziaria, a meno che il condomino interessato non riconosca spontaneamente la propria responsabilità.

Conclusioni

Nel caso analizzato, la delibera contestata ha attribuito l’intero onere economico all’attrice basandosi su un presunto nesso causale, mai realmente verificato, andando così oltre le proprie competenze e violando i criteri legali di riparto.

Il Tribunale ha inoltre respinto l’eccezione di cessazione della materia del contendere avanzata dal condominio. Ha rilevato che la revoca della delibera in questione è avvenuta solo dopo l’avvio della procedura di mediazione e in prossimità dell’azione legale, circostanza che non esclude l’interesse della condòmina a ottenere una dichiarazione giudiziale sull’illegittimità dell’atto originario. Una simile pronuncia risulta rilevante, almeno per la regolamentazione delle spese legali, considerato che la difesa del condominio ha peraltro continuato a sostenere con fermezza la validità dell’addebito esclusivo.

In questo contesto, il Tribunale ha applicato il principio della soccombenza virtuale. Tale principio prevede che, anche qualora venga meno l’oggetto del contendere, il giudice sia tenuto a stabilire quale delle parti avrebbe prevalso al fine di attribuire correttamente le spese processuali. Ritenendo che il condominio abbia adottato un atto illegittimo, da cui è scaturito il giudizio, il Tribunale ha deciso di porre tali spese a carico dello stesso condominio.

Si tratta del volume «Legionella e condomìni» di Aqua Italia e Avr, in collaborazione con Anaci e Ats Lombardia

Nel 2024, sono stati registrati oltre 4.000 focolai di legionella in Italia, con una media di 12 casi al giorno, segnando un aumento del 18% rispetto all’anno precedente. Secondo i dati forniti da Epicentro, parte dell’Istituto Superiore di Sanità di Roma, questo fenomeno porta con sé responsabilità significative per gli amministratori di condominio, i quali rischiano sanzioni fino a 30.000 euro qualora non garantiscano la salubrità degli impianti idrici sotto la loro gestione. Questi tratti includono la rete di distribuzione dell’acqua dal punto di consegna del gestore fino ai rubinetti privati degli appartamenti, come stabilito dall’articolo 5, comma 3, del Dlgs 18/2023.

Per supportare i professionisti in questo compito, è stato pubblicato il volume *Legionella e condomìni – Documento tecnico operativo per la gestione e prevenzione della legionellosi*. Questo manuale nasce da una collaborazione tra Aqua Italia (Associazione costruttori trattamenti acque primarie), Avr (Associazione italiana costruttori valvole e rubinetteria), Anaci (Associazione degli amministratori di condominio), e l’Ats della città metropolitana di Milano, sotto il coordinamento di Anima Confindustria. Si tratta del frutto del lavoro di oltre venti aziende riunite in un gruppo dedicato, attivo da più di un anno.

Il documento è concepito come uno strumento tecnico-operativo che offre linee guida e buone pratiche per gestire gli impianti idrici interni e prevenire efficacemente la diffusione del batterio della legionella. La prefazione è firmata da Luca Lucentini, direttore del Centro Nazionale per la Sicurezza dell’Acqua (CeNSIA) dell’Istituto Superiore di Sanità, che lo definisce il primo contributo concreto da parte di associazioni di settore a sostegno dei gestori degli edifici. Lorenzo Tadini, presidente di Aqua Italia, lo descrive come “uno strumento necessario”, mentre Sandro Bonomi, presidente di Avr, sottolinea l’importanza del traguardo raggiunto per la sicurezza degli impianti idrici.

Secondo Francesco Burrelli, presidente nazionale di Anaci, il volume sottolinea l’importanza della prevenzione e della formazione continua per ridurre i rischi alla salute dei residenti nei condomìni. In base al Dlgs 18/2023, l’amministratore è legalmente responsabile della qualità dell’acqua e deve promuovere attività preventive e sensibilizzazione. Eventuali carenze in questi obblighi possono comportare sanzioni amministrative fino a 30.000 euro.

Situazioni particolari emergono quando, all’interno del condominio, vi siano locali sensibili come studi medici o odontoiatrici. In questi casi, i titolari degli spazi devono predisporre specifici piani di autocontrollo sull’acqua dal punto di ingresso fino ai locali stessi. Tuttavia, rimane all’amministratore il compito di garantire la qualità dell’acqua nella rete idrica condominiale principale e assicurare l’assenza di contaminanti.

In termini operativi, l’amministratore deve proporre all’assemblea dei condomini un contratto pluriennale con un’impresa qualificata per la manutenzione ordinaria degli impianti. Per interventi straordinari, invece, è necessaria l’approvazione dell’assemblea con la costituzione del fondo speciale obbligatorio. Tuttavia, in caso di urgenze che non consentano l’attesa della convocazione dell’assemblea, l’amministratore può agire autonomamente per effettuare le riparazioni minime necessarie, riservandosi di presentare successivamente le azioni definitive all’approvazione assembleare.

Infine, se un condomino rileva una possibile contaminazione o segnala altri problemi relativi all’acqua, l’amministratore è obbligato a inoltrare la segnalazione all’ASL competente. Questa eseguirà le debite verifiche e darà indicazioni per le eventuali misure correttive da adottare.

Non costituiscono parte dell’edificio, eccezion fatta per il rivestimento delle parti visibili e per le componenti aventi funzione estetica e decorativa

I balconi aggettanti sono considerati beni di proprietà privata, poiché rappresentano un semplice prolungamento dell’unità immobiliare e non hanno funzioni strutturali di sostegno o copertura dell’edificio. Di conseguenza, non rientrano tra le parti comuni, fatta eccezione per i rivestimenti del parapetto, della soletta e gli elementi decorativi delle parti frontali o inferiori che, integrandosi con la facciata, contribuiscono al valore architettonico del fabbricato. Questo principio è stato confermato da diverse sentenze della Cassazione (n. 14576/2004, n. 15913/2007, n. 6624/2012, n. 30071/2017 e n. 27083/2018).

La delibera con lavori sui balconi

Il Tribunale di Cagliari, nella sentenza n. 2059/2025, si è pronunciato su un caso sollevato da alcuni condòmini che avevano richiesto di accertare e dichiarare la nullità, inefficacia e inopponibilità di una delibera condominiale. Tale delibera conferiva mandato all’amministratore per sottoscrivere un contratto con un’impresa incaricata di eseguire lavori non solo sulle parti comuni dell’edificio, ma anche sui balconi aggettanti, situati sulla facciata e considerati beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Di conseguenza, gli attori chiedevano che fosse dichiarato che nessuna somma relativa agli interventi sui balconi fosse a loro carico, poiché tali beni rientrano nella sfera della proprietà privata e non nella competenza deliberativa dell’assemblea condominiale.

Secondo i condòmini ricorrenti, il costo legato ai balconi – comprese le spese per le opere provvisionali di cantiere e per i ponteggi – avrebbe dovuto essere separato dal resto delle spese relative ai lavori sull’edificio. Inoltre, sostenevano che solo i proprietari dei balconi avrebbero dovuto essere coinvolti nella deliberazione e nel voto riguardante tali costi; in caso contrario, l’intera delibera sarebbe risultata invalida. Dal canto suo, il Condominio si è costituito in giudizio chiedendo che le richieste dei ricorrenti venissero dichiarate inammissibili e/o irricevibili.

Il rifacimento della facciata

Il Giudice ha preso atto di una precedente decisione del tribunale, sollecitata da alcuni partecipanti al condominio diversi rispetto a quelli coinvolti nella presente causa, in un contesto di volontaria giurisdizione. Tale pronuncia era stata richiesta per uscire dallo stallo emerso in merito all’esecuzione di lavori necessari alla conservazione della cosa comune, nello specifico il rifacimento della facciata dello stabile condominiale, e per chiarire la disputa riguardante la definizione di facciata e balconi.

Il tribunale aveva stabilito che i balconi, quando integrati nella facciata, non costituiscono parte integrante dell’edificio, fatta eccezione per il rivestimento delle porzioni visibili e gli elementi con funzione decorativa o estetica. Tuttavia, nel caso esaminato, non era emersa alcuna documentazione che attestasse tale funzione decorativa, motivo per cui le spese dovevano gravare esclusivamente sui condòmini proprietari dei rispettivi balconi.

La decisione

Il Tribunale, preso atto degli accertamenti svolti, ha accolto la domanda. Ha osservato che non era stata fornita alcuna prova, né nel procedimento di volontaria giurisdizione né nell’attuale giudizio, che dimostrasse come i balconi aggettanti in facciata avessero una funzione estetica o decorativa. Pertanto, le spese per il loro rifacimento dovevano gravare esclusivamente sui rispettivi proprietari e non potevano essere suddivise tra tutti i condomini seguendo i consueti criteri millesimali di ripartizione delle spese comuni. Di conseguenza, anche i costi riguardanti le opere provvisionali di cantiere e i ponteggi dovevano essere ripartiti tra il condominio e i proprietari dei suddetti balconi, in proporzione alla rispettiva quota di competenza.

Le modalità previste dall’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile sono inderogabili

Il Tribunale di Lecce, con la sentenza n. 265 del 23 gennaio 2026, si è occupato della questione relativa alla convocazione dell’assemblea nelle multiproprietà e nei condomìni. Ha ribadito il carattere inderogabile delle modalità stabilite dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, evidenziando come la pubblicazione su un sito internet non sia da ritenersi adeguata ai fini di una corretta convocazione.

Pubblicazione sul sito e-mail ordinaria non bastano

Un multiproprietario contestò la delibera dell’assemblea che aveva proceduto alla nomina di un nuovo amministratore, sostenendo di non aver ricevuto l’avviso di convocazione secondo le modalità previste dalla legge. Dal canto suo, il condominio difendeva la legittimità della convocazione, avvenuta tramite la pubblicazione dell’avviso nell’area riservata del sito web del complesso. Tale modalità, introdotta con una modifica regolamentare nel 2008, era ritenuta più pratica ed efficiente, considerato l’elevato numero di proprietari coinvolti.

Le forme inderogabili di convocazione

Il Tribunale ha accolto il ricorso, richiamando l’articolo 66, comma 3, delle disposizioni attuative del Codice civile, così come modificato dalla legge n. 220/2012. Il giudice ha sottolineato che l’avviso di convocazione deve essere comunicato esclusivamente attraverso posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. L’articolo 72 delle disposizioni attuative del Codice civile conferma l’inderogabilità di tali modalità. Di conseguenza, la pubblicazione dell’avviso sul sito internet o l’invio tramite e-mail ordinaria non offre garanzie sufficienti sulla ricezione e non può sostituire le forme di comunicazione previste dal legislatore.

La sentenza evidenzia l’importanza della natura recettizia dell’avviso di convocazione e richiama l’orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui la norma contenuta nell’articolo 66 è finalizzata a tutelare i principi di collegialità e gli interessi fondamentali del condominio. Risultano quindi escluse quelle modalità alternative che non consentono di documentare in modo certo la consegna all’indirizzo del destinatario (Cassazione, sentenza del 18 giugno 2025, n. 16399).

Vizio di convocazione: annullabilità su istanza del pretermesso

Il giudice sottolinea che il diritto di contestare per vizio di convocazione spetta esclusivamente al singolo condomino che ne è stato escluso, configurandosi come un vizio procedurale che determina l’annullabilità e non la nullità della deliberazione (Cassazione, 28 maggio 2020, n. 10071). Nel caso specifico, il mancato rispetto delle forme legali ha leso il diritto del multiproprietario di partecipare al voto per la nomina del rappresentante, come previsto dall’articolo 67 delle disposizioni attuative.

La sentenza chiarisce inoltre che l’autonomia regolamentare non può comprimere le garanzie minime stabilite dalla legge. Anche in contesti caratterizzati da un numero elevato di partecipanti, l’efficienza gestionale non giustifica il ricorso a strumenti digitali informali in sostituzione delle modalità tipizzate. La convocazione dell’assemblea resta un atto recettizio soggetto a requisiti formali inderogabili, la cui violazione comporta l’annullabilità della delibera su richiesta dell’interessato.

Queste frodi non introducono elementi estranei: si innestano nei flussi esistenti, sfruttando dati veri, tempi coerenti e relazioni consolidate

Per molto tempo, le truffe informatiche sono state descritte come il risultato di un errore, una distrazione o un atteggiamento superficiale da parte delle vittime, ovvero coloro che ricevono l’e-mail fraudolenta. Una visione per certi versi rassicurante, in quanto confinava il rischio di subire un danno a situazioni che si verificavano solo al di fuori di una corretta organizzazione. Oggi, però, questa interpretazione non basta più. Un caso recente, qui riportato in forma anonima, dimostra come le frodi digitali più sofisticate non si manifestino più come semplici anomalie, bensì come imitazioni impeccabili di normali procedure operative.

Il fatto

Un amministratore di condominio riceve un’email da un fornitore di lunga data, attualmente coinvolto in un cantiere in corso.

Il messaggio si presente con le seguenti caratteristiche:
• è personalizzato;
• richiama una morosità reale e facilmente riscontrabile;
• allega documentazione autentica;
• riporta dati corretti del condominio e del rapporto contrattuale (magari anche il numero di cliente che il fornitore gli associa nell’ambito del proprio archivio);
• prospetta una conseguenza operativa credibile (azione legale, sospensione di servizi, sospensione del cantiere).

L’unica novità segnalata è il cambiamento dell’Iban. Il pagamento viene eseguito seguendo le nuove indicazioni, ma solo in un secondo momento si scopre che il fornitore non aveva mai modificato i propri dati bancari. Sebbene il bonifico risulti formalmente regolare, il destinatario è in realtà un soggetto estraneo: il truffatore.

La normalità come vettore di rischio

Non ci troviamo di fronte al classico phishing. Questi tipi di frodi non fanno uso di elementi estranei, ma si inseriscono nei flussi già esistenti, sfruttando informazioni reali, un tempismo credibile e rapporti di fiducia consolidati. La loro efficacia non si basa su un inganno evidente, quanto sull’assenza di segnali chiari che possano destare sospetti. Sebbene il quadro normativo europeo stia implementando strumenti di verifica preventiva sempre più sofisticati, tali sistemi non rendono il processo di pagamento completamente automatizzato e privo di rischi. La tecnologia può rilevare possibili anomalie, ma la decisione finale rimane nelle mani dell’operatore. Quando il contesto sembra legittimo, la responsabilità ricade inevitabilmente sulle procedure organizzative interne.

Un problema di metodo, non di attenzione

Il punto non è semplicemente riconoscere un errore specifico, ma prendere coscienza del fatto che procedure elaborate in passato, in un contesto meno esposto, oggi risultano inadeguate. Ambiti come quello dell’amministrazione condominiale, che gestiscono alti volumi di pagamenti, complessi rapporti con fornitori, relazioni fiduciarie a lungo termine e un grande numero di email contenenti richieste eterogenee, spesso trattate da collaboratori, devono affiancare alla fiducia un insieme di regole e controlli adattati alle nuove esigenze del contesto attuale.

Una possibile soluzione

La soluzione più efficace al momento rimane semplice e non legata alla tecnologia: ogni modifica delle coordinate bancarie dovrebbe essere accettata solo dopo una verifica attraverso un secondo canale, già conosciuto e verificato. Una procedura ben definita e applicata con sistematicità rappresenta oggi uno dei metodi più validi per la prevenzione.

La partecipazione alla decisione di soggetti estranei all’uso costituisce vizio procedurale

Con la sentenza 13794, pubblicata l’8 ottobre 2025, il Tribunale di Roma si è pronunciato sulla composizione delle assemblee e sulla validità delle delibere concernenti la gestione e le spese degli impianti di riscaldamento se il condominio, composto da più scale, è dotato di un impianto termico per ognuna di esse.

I fatti

La controversia nasce dall’impugnazione di due delibere assembleari da parte dei proprietari di un appartamento situato in un condominio composto da quattro scale indipendenti. Le delibere riguardavano l’approvazione dei bilanci consuntivi relativi al riscaldamento per due anni di gestione, oltre al bilancio preventivo per l’anno successivo. I proprietari contestavano la correttezza e l’affidabilità dei dati sui consumi riportati nei bilanci, sostenendo che gli importi addebitati superavano i consumi effettivi. Inoltre, denunciavano la violazione delle norme relative al condominio parziale, poiché il complesso era dotato di quattro centrali termiche separate, ognuna dedicata esclusivamente a una singola scala. A loro avviso, le spese di riscaldamento di ciascuna scala avrebbero dovuto essere discusse e approvate solo dai condòmini della scala interessata. Di conseguenza, evidenziavano l’incompetenza assoluta dell’assemblea condominiale, poiché alle deliberazioni avevano partecipato e votato anche condòmini non serviti dall’impianto della scala in cui si trovava il loro appartamento.

L’approvazione unitaria dei bilanci

Nel corso del giudizio, il condominio ha richiesto la cessazione della materia del contendere, sostenendo di aver già eliminato il conguaglio a debito degli attori. Nel merito, ha difeso la legittimità delle delibere contestate, appellandosi a una prassi consolidata di approvazione unitaria dei bilanci e respingendo l’idea di dover convocare quattro assemblee separate. Ha inoltre argomentato che la decisione di procedere con un’unica delibera rientrasse nella discrezionalità dell’assemblea condominiale. Tuttavia, il Tribunale ha accolto le ragioni degli attori, dichiarando nulle le delibere impugnate. La decisione si è basata sull’applicazione del terzo comma dell’articolo 1123 del Codice civile, il quale prevede che, nel caso in cui un edificio comprenda più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, i costi di manutenzione debbano essere sostenuti esclusivamente dai condòmini che ne traggono beneficio.

Il condominio parziale

Nella sua decisione, il giudice capitolino ha riconosciuto, nel caso specifico, l’esistenza di un condominio parziale, richiamando un principio di diritto stabilito dalla Cassazione. Tale principio prevede che non si possa attribuire, in base all’articolo 1117 del Codice civile, la proprietà comune a beneficio di tutti i condomini se elementi come cose, servizi o impianti comuni, per le loro caratteristiche materiali oggettive, risultano necessari o destinati esclusivamente all’uso o al servizio di una parte specifica dell’edificio e non dell’intero stabile (Cassazione 12641/2016). Nel caso in questione, il condominio convenuto è composto da quattro distinti impianti termici, ciascuno dei quali serve esclusivamente la propria scala. Il giudice ha quindi sottolineato che, per l’approvazione dei consuntivi e del preventivo, l’amministratore avrebbe dovuto convocare assemblee separate per ogni scala.

Conclusioni

Pertanto, nel caso in cui un impianto, come ad esempio una centrale termica, serva esclusivamente una parte dell’edificio, solo i proprietari di quella specifica area hanno titolo per formare l’assemblea deputata a decidere sulle relative spese e modalità di gestione. L’inclusione di soggetti estranei a questa comunione limitata rappresenta un’irregolarità procedurale che rende la delibera annullabile.