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L’articolo 1130 del Codice civile elenca le attribuzioni dell’amministratore, che si aggiungono a quelle previste dall’articolo 1129 e dalle altre disposizioni di legge vigenti. Il successivo articolo 1131 stabilisce che, nei limiti delle attribuzioni indicate dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore rappresenta i partecipanti al condominio e può agire in giudizio contro i condòmini o i terzi. L’amministratore può inoltre essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente le parti comuni dell’edificio e deve ricevere la notifica dei provvedimenti dell’autorità amministrativa relativi a tali parti.

La competenza territoriale

In materia di competenza territoriale, l’articolo 23 del Codice di procedura civile stabilisce che, per le cause tra condòmini oppure tra condòmini e condominio, è competente il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Di norma, tuttavia, la sede dell’amministratore non coincide con il luogo in cui è ubicato l’edificio, salvo il caso in cui l’amministratore sia uno dei condòmini e risieda, o sia almeno domiciliato, nel condominio.

Il condominio consumatore

Non va inoltre trascurata la disciplina a tutela dei consumatori, poiché anche il condominio è da tempo equiparato, a questi fini, al consumatore (Cassazione, ordinanze 10086/2001 e 452/2005). L’articolo 66-bis del Codice del consumo (decreto legislativo 206/2005) prevede infatti che, per le controversie civili relative all’applicazione delle disposizioni a tutela dei consumatori, la competenza territoriale inderogabile spetti al giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, purché situati nel territorio dello Stato. Sul punto, un chiarimento è stato fornito dalla Cassazione con l’ordinanza 32083/2025: ai fini della competenza territoriale inderogabile prevista dall’articolo 66-bis del Codice del consumo, il luogo di residenza o di domicilio del condominio-consumatore coincide con quello in cui si trova l’immobile, poiché è lì che si individua, in concreto, il centro degli interessi di tutti i singoli condòmini. Il domicilio dell’amministratore pro tempore rileva invece soltanto per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, in ragione della necessità di garantirne la conoscibilità certa da parte del condominio attraverso un unico soggetto che lo rappresenta.

Le conclusioni cui è giunta la Cassazione

Nella motivazione, la Suprema Corte ha rilevato che:

– al contratto concluso dall’amministratore di condominio con un professionista si applica la disciplina a tutela del consumatore, poiché l’amministratore agisce come mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini. Questi ultimi devono quindi essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche che operano per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (Cassazione, ordinanze n. 14410/2024 e n. 10679/2015);

– il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica e all’amministratore è attribuita soltanto la limitata facoltà di agire e resistere in giudizio nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 10934/2019);

– pertanto, nonostante l’applicabilità della disciplina a tutela del consumatore al contratto concluso dall’amministratore con un professionista, ai fini della competenza territoriale il foro del condominio resta ancorato al luogo in cui si concentrano gli interessi di tutti i partecipanti indistintamente. Tale luogo coincide con quello in cui si trova lo stabile e vengono effettuate, tra l’altro, le forniture ed erogati i servizi, e non con la residenza o il domicilio dell’amministratore, quale rappresentante dotato di specifiche facoltà (Cassazione, ordinanza n. 12416/2025);

– il domicilio dell’amministratore rileva, invece, soltanto ai fini delle notifiche e delle comunicazioni degli atti processuali, poiché in questi casi occorre assicurare al condominio la conoscibilità degli atti attraverso un unico soggetto che lo rappresenta.

La sicurezza antincendio nei condomìni è interessata da un’importante novità normativa: dal 26 settembre 2026 entra definitivamente a regime l’obbligo di qualificazione dei tecnici manutentori antincendio. Introdotto dal Dm 1° settembre 2021, noto come Decreto controlli, l’obbligo si inserisce nel quadro delle disposizioni che stabiliscono i criteri generali per il controllo e la manutenzione degli impianti, delle attrezzature e degli altri sistemi di sicurezza antincendio, disciplinando anche la qualificazione dei tecnici manutentori. La novità coinvolge anche il settore condominiale e richiede agli amministratori maggiore attenzione nell’affidamento degli interventi di manutenzione degli impianti antincendio. È opportuno chiarire che l’obbligo di qualificazione riguarda direttamente i tecnici che svolgono queste attività, non gli amministratori di condominio. Questi ultimi sono tuttavia chiamati a verificare che gli interventi soggetti alla normativa siano affidati a tecnici manutentori qualificati.

Cosa deve fare l’amministratore

Il compito dell’amministratore consiste principalmente nell’incaricare un’impresa adeguata, verificare che tutte le attività siano svolte nel rispetto delle disposizioni normative e conservare la documentazione relativa agli interventi effettuati. L’amministratore, quindi, non è tenuto a conseguire personalmente la qualificazione prevista per i manutentori, ma deve vigilare affinché gli interventi siano eseguiti in conformità alla normativa. La principale novità introdotta riguarda la qualificazione del personale tecnico. Chi esegue materialmente gli interventi di controllo e manutenzione deve possedere la qualificazione richiesta per lo specifico presidio o impianto su cui opera. Non esiste un’unica qualificazione che abiliti a intervenire su qualsiasi sistema antincendio: la normativa distingue diverse tipologie di presidi, a ciascuna delle quali corrisponde una specifica qualificazione. Ad esempio, un tecnico qualificato per la manutenzione di estintori portatili e carrellati non possiede automaticamente i requisiti previsti per intervenire su un complesso impianto automatico. La qualificazione deve pertanto essere coerente con l’intervento che il tecnico è chiamato a svolgere. Per ottenere la qualifica, il tecnico deve seguire un percorso formativo specifico per il presidio interessato e sostenere la valutazione delle competenze prevista dalla normativa. Tale valutazione è effettuata da commissioni ufficiali composte da personale del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco. Il superamento dell’esame consente di ottenere la qualifica di tecnico manutentore qualificato per lo specifico presidio o impianto.

I manutentori con esperienza pregressa

Il Decreto ha previsto un’eccezione e una disciplina particolari per i manutentori che vantano una significativa esperienza professionale pregressa. Infatti, per i soggetti che alla data prevista dal Decreto svolgevano attività di manutenzione da almeno tre anni vi è la possibilità di essere esonerati dalla frequenza del corso di formazione e accedere direttamente alla fase di valutazione finale effettuata dalla commissione. Per quanto riguarda la sfera condominiale, visto che il compito dell’amministratore è quello di gestire correttamente gli interventi di controllo e manutenzione che rientrano nella normativa, è opportuno che conosca quali presidi antincendio sono presenti nell’edificio, che sia al corrente delle attività di manutenzione che vengono effettuate, che si affidi ad imprese specializzate chiedendo l’impiego di tecnici qualificati nei casi in cui vige l’obbligo, che conservi la documentazione inerente agli interventi e che verifichi che le manutenzioni vengano eseguite secondo le periodicità previste, gestendo tempestivamente eventuali anomalie. Il Decreto controlli non impone agli amministratori di condominio l’obbligo di verificare personalmente il documento che attesta la qualifica del tecnico prima di ogni intervento, ma è consigliabile che chieda all’impresa incaricata della manutenzione un documento o una dichiarazione che consenta al condominio di verificare che l’intervento venga effettuato da tecnici qualificati. Chiaramente, non si tratta di un obbligo legislativo, ma solo di una scelta un po’ più prudente.

Il registro dei controlli

Il Dm 1° settembre 2021 prevede la tenuta di un registro dei controlli e questo è un altro punto importante. In questo registro vanno annotate le verifiche periodiche e gli interventi di manutenzione effettuati su impianti, attrezzature e sugli altri sistemi di sicurezza antincendio. Tale registro deve essere mantenuto aggiornato e disponibile agli organi di controllo. Nei condomìni, la gestione della documentazione antincendio deve essere organizzata in base alle caratteristiche del fabbricato e ai relativi obblighi normativi. In questo senso l’amministratore ha un ruolo importante nel verificare che la documentazione relativa agli interventi di manutenzione sia opportunamente conservata: i rapporti, le schede di manutenzione, le eventuali anomalie riscontrate e gli eventuali interventi di riparazione. Una documentazione completa e aggiornata consente di ricostruire nel tempo i controlli e gli interventi di manutenzione effettuati sui presidi antincendio. Tuttavia è importante evidenziare che una corretta tenuta della documentazione non esclude in automatico eventuali responsabilità, perciò il tecnico documenta gli interventi svolti secondo le procedure applicabili, mentre la gestione e la conservazione della documentazione spettano al soggetto individuato dalla normativa, in relazione al ruolo ricoperto e alla specifica attività.

L’efficienza e la gestione digitale saranno decisive per vincere il mercato futuro del settore

Per molto tempo, il successo di uno studio di amministrazione condominiale veniva valutato con un parametro semplice e intuitivo: il numero di condomìni gestiti. Più incarichi significavano una maggiore presenza sul territorio, un aumento del fatturato e, almeno teoricamente, profitti più elevati. Tuttavia, questa equazione appare sempre meno attuale. L’introduzione di normative più complesse, l’evoluzione tecnica e amministrativa degli edifici, l’aumento delle responsabilità professionali, la digitalizzazione dei processi e le crescenti aspettative dei condòmini stanno trasformando radicalmente il modello economico degli studi di amministrazione. In questo contesto, la sfida principale non è più semplicemente acquisire nuovi clienti, ma valutare se questi siano in grado di generare un reale valore economico. Oggi, il vero indicatore di successo risiede non tanto nel fatturato quanto nella capacità di assicurare una redditività sostenibile.

Il criterio mutuato dal mondo imprenditoriale

Nel campo dell’impresa, un principio noto prevale: crescere non sempre equivale a creare valore. Un’azienda può accrescere il proprio volume d’affari e, al tempo stesso, vedere ridotti i propri margini. Questo fenomeno sta diventando sempre più evidente anche negli studi di amministrazione condominiale. L’acquisizione di nuovi condomìni porta inevitabilmente a un aumento delle assemblee, degli obblighi amministrativi, delle attività straordinarie, delle richieste di assistenza e delle responsabilità professionali. Tuttavia, se tale espansione non è accompagnata da un miglioramento nell’efficienza organizzativa e da un adeguato incremento della remunerazione degli incarichi, il risultato può essere un peggioramento dei margini operativi. In altre parole, aumentare il carico di lavoro non equivale necessariamente a ottenere maggiori guadagni. A complicare la situazione è la limitata diffusione di strumenti di controllo di gestione. Molti studi monitorano con attenzione il numero di condomìni amministrati, il totale delle unità immobiliari gestite e il fatturato annuo. Tuttavia, è meno comune il controllo su indicatori quali il margine lordo per condominio, il costo medio delle pratiche, la produttività dei collaboratori, l’Ebitda dello studio o il valore economico del tempo del titolare. Questa carenza rappresenta una debolezza strutturale del settore. Da un lato si trovano professionisti incaricati di gestire patrimoni immobiliari e bilanci significativi; dall’altro vi sono organizzazioni che spesso mancano di strumenti adeguati per valutare la propria sostenibilità economica. Di conseguenza, molte decisioni vengono ancora prese basandosi sull’intuizione anziché su dati concreti.

Ogni condominio è una unità economica

Una moderna cultura manageriale propone di trattare ogni condominio come una vera e propria unità economica. Non è sufficiente conoscere solo il compenso annuale; è fondamentale sapere quante ore sono effettivamente necessarie per la gestione, quali risorse richiede, quali costi genera e quale margine produce. Due condomini con compensi simili possono avere livelli di redditività molto diversi. Un edificio con alta conflittualità, frequenti contenziosi o continui interventi straordinari può richiedere molte più risorse rispetto a un complesso più stabile e ben organizzato. Non tutti i clienti offrono lo stesso valore e non tutti gli incarichi dovrebbero essere valutati solo in base al fatturato che generano. Tra gli indicatori più significativi c’è il rapporto tra utile netto e ore effettivamente lavorate dal titolare. Questo indicatore chiave consente di assegnare un valore economico concreto al tempo investito e aiuta a distinguere il reddito prodotto dall’organizzazione da quello derivato esclusivamente dall’impegno personale dell’amministratore. Molti studi presentano volumi di fatturato apparentemente soddisfacenti, ma mostrano risultati meno brillanti quando gli utili vengono rapportati alle ore realmente lavorate. La questione diventa quindi: lo studio produce reddito o consuma semplicemente il tempo del professionista?

L’efficienza dello studio

Un elemento spesso trascurato è il valore organizzativo di un ufficio professionale. Non si tratta solo del portafoglio clienti, ma anche della sua efficienza operativa. Uno studio eccessivamente legato al suo leader rischia di limitare la crescita, complicare la successione e ridurre il valore economico in caso di vendita. Al contrario, l’adozione di procedure standardizzate, digitalizzazione, delega delle operazioni e l’impiego di collaboratori qualificati sono fondamentali per creare organizzazioni realmente scalabili. La principale sfida futura per il settore è di natura culturale. Gli amministratori di condominio dovranno avvalersi di strumenti generalmente utilizzati nelle moderne aziende di servizi professionali: controllo di gestione, misurazione delle performance, analisi dei costi, pianificazione economica e finanziaria e monitoraggio dei margini. Questo non significa perdere la professionalità a favore di una mentalità manageriale bensì assicurare continuità, sostenibilità e capacità d’investimento. Nel prossimo decennio, il mercato non premierà necessariamente gli studi più grandi, ma quelli più efficienti. Saranno valorizzati coloro che sanno leggere i propri dati, misurare la redditività e convertire il lavoro quotidiano in valore economico duraturo. Il futuro dell’amministrazione condominiale non dipenderà dal numero di condomìni gestiti, ma dalla capacità di creare un modello organizzativo sostenibile e scalabile.

Il subentro scatta se l’assemblea non riesce a trovare intesa sul sostituto anche in seguito alle dimissioni del titolare pro tempore

DOMANDA: Il giudice può nominare un amministratore quando l’assemblea non riesce a farlo a causa di inerzia o conflitti interni tra i condòmini, anche nel caso in cui l’amministratore attuale si dimetta e non viene nominato un sostituto? Risposta dell’Esperto da Il Sole 24 Ore di lunedì 19 ottobre 2026: Quando i condòmini sono più di otto, nel caso in cui l’assemblea non riesca a nominare un amministratore, l’autorità giudiziaria interviene su richiesta di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario, secondo quanto stabilisce l’articolo 1129 del Codice civile, modificato dalla legge 220/12. Questo intervento è di natura sussidiaria e residuale, subordinato al dovere dell’assemblea dei condòmini di provvedervi. Se il numero dei condòmini è inferiore a otto, l’assemblea ha comunque la facoltà di nominare un amministratore. In questo caso, i partecipanti possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per richiedere la nomina, dimostrando non solo l’inerzia o il blocco dell’assemblea, ma anche la necessità di un amministratore. Devono pertanto comprovare l’impossibilità di gestire il condominio in modo informale o amichevole, a causa della complessità della gestione stessa.

Vale la discrezionalità del giudice

L’autorità giudiziaria ha la facoltà discrezionale di nominare un amministratore, senza l’obbligo di farlo, permettendole di effettuare un’ampia valutazione. Questo processo non si limita solo a verificare l’inerzia o il blocco dell’assemblea, ma include anche l’analisi della complessità gestionale e l’impossibilità di continuare con un’autogestione diretta da parte dei condòmini. L’amministratore nominato dal tribunale instaura un rapporto di mandato con i condòmini e non agisce come ausiliario del giudice. Pertanto, egli è tenuto a rendere conto del proprio operato esclusivamente all’assemblea (Cassazione 11717/2021). Non è possibile delegare direttamente all’autorità giudiziaria la nomina dell’amministratore senza prima verificare la possibilità di formare una maggioranza.

Iniziativa possibile per ciascun condomino

L’iniziativa di adire l’autorità giudiziaria è un diritto che spetta a ogni condomino, senza necessità di avvalersi di un avvocato, poiché si tratta di un procedimento camerale rientrante nella volontaria giurisdizione (Cassazione 16426/2020). Le spese legali per il ricorso al giudice devono essere sostenute dal condominio e ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi. La nomina dell’amministratore da parte del presidente del Tribunale è considerata un atto di natura amministrativa, in quanto non inteso a risolvere conflitti di interesse, bensì a garantire al condominio la presenza dell’organo necessario all’esecuzione degli obblighi previsti dalla legge. Anche di fronte alla palese invalidità della nomina effettuata dall’assemblea, non è possibile ricorrere direttamente al giudice ai sensi dell’articolo 1129, comma 1, del Codice civile. È necessario, invece, procedere prima con l’impugnazione della delibera ritenuta viziata. Solo una volta che l’autorità giudiziaria, in sede contenziosa, annulli o sospenda l’efficacia della delibera impugnata, si potranno configurare le condizioni per richiedere la nomina dell’amministratore da parte del magistrato. La richiesta del condomino per la nomina di un amministratore non prevede l’obbligo di avviare una procedura di mediazione preventiva, essendo un procedimento di volontaria giurisdizione che si svolge in camera di consiglio. Durante l’intero iter, fino a quando il giudice non provvede alla nuova nomina, l’amministratore in carica, nominato dall’assemblea, mantiene le proprie funzioni, poiché non è possibile lasciare vacante la carica.

L’impianto elettrico condominiale è progettato per servire le aree comuni e affronta diverse condizioni ambientali, poiché è destinato a locali e servizi molto diversi tra loro. Questo include l’ingresso, le scale, i corridoi, i locali tecnici, la centrale termica, l’ascensore, il cancello, i citofoni e l’antenna TV. Garantire la sicurezza di una vasta gamma di utilizzi non può limitarsi al possesso di un certificato, nonostante sia auspicabile averlo, anche se non sempre è garantito.

La sicurezza elettrica condominiale è continuativa

Un sistema elettrico sicuro si caratterizza per una progettazione accurata, un’installazione eseguita a regola d’arte, verifiche costanti, manutenzione continuativa, tracciabilità degli interventi e la rapida risoluzione di eventuali anomalie. Questo è un processo continuo nel tempo, che richiede costanti controlli e analisi. Un impianto può essere conforme al momento della sua realizzazione ma diventare in seguito pericoloso a causa di usura, infiltrazioni, modifiche non documentate, sovraccarichi o manomissioni. Il riferimento normativo è il Decreto Ministeriale 37 del 22 gennaio 2008, applicabile sia agli impianti elettrici condominiali che agli impianti di protezione contro le scariche atmosferiche e l’automazione di porte, cancelli e barriere.

La dichiarazione di conformità

La dichiarazione di conformità, spesso chiamata DiCo, è il documento rilasciato da un’impresa installatrice autorizzata per attestare che un impianto, sia esso nuovo, trasformato, ampliato o sottoposto a determinati lavori, è stato realizzato seguendo l’arte del mestiere e rispettando la normativa vigente e le norme tecniche applicabili. Non si tratta di una semplice ricevuta di lavoro né di una dichiarazione generica di buon funzionamento. La DiCo viene rilasciata al completamento dei lavori, dopo aver effettuato le opportune verifiche, comprese quelle di funzionalità. È accompagnata da una relazione sui materiali utilizzati, dal progetto e dagli altri documenti previsti dal modello ministeriale. Questo documento deve descrivere nel dettaglio l’opera eseguita, compresi i disegni “as built” che rappresentano con precisione quanto realizzato. Nel contesto di un impianto comune condominiale, il committente è generalmente il condominio, rappresentato dall’amministratore, e la DiCo deve essere intestata correttamente al condominio, specificando l’ubicazione dell’impianto e i dettagli dei lavori eseguiti. Se si interviene solo sul quadro elettrico delle parti comuni, la dichiarazione riguarda quella sezione; tuttavia, sia il progetto che la dichiarazione devono considerare la sicurezza e la funzionalità dell’impianto esistente e confermare la compatibilità tecnica dell’intervento parziale con ciò che rimane in esercizio. La DiCo non equivale a una verifica dell’impianto, che potrebbe essere necessaria per valutare lo stato di conservazione, l’efficienza delle protezioni, la continuità dei conduttori, il funzionamento dei differenziali, l’impianto di terra e altri aspetti. Una DiCo storica non garantisce automaticamente che l’impianto sia ancora sicuro al giorno d’oggi.

Quando è obbligatoria la DiCo negli impianti comuni

La Dichiarazione di Conformità (DiCo) è necessaria sia quando viene installato un nuovo impianto, sia quando vengono effettuati interventi di installazione, trasformazione, ampliamento o rifacimento. Ad esempio, operazioni come la completa sostituzione dell’impianto elettrico delle scale, la creazione di una nuova linea per l’autorimessa, l’installazione di un nuovo quadro generale, l’ampliamento dell’alimentazione del cancello automatico o il rifacimento dell’illuminazione esterna necessitano di documentazione adeguata all’opera eseguita. L’obbligo di fornire la DiCo non dipende dall’entità dell’intervento, ma dalla possibile modifica delle condizioni di sicurezza dell’impianto. Per quanto riguarda le utenze condominiali, l’obbligo del progetto non è legato alla soglia dei 6 kW, tipica delle utenze domestiche di singole unità abitative, ma si basa sulla natura comune delle utenze stesse. L’amministratore del condominio dovrebbe raccogliere e conservare la DiCo insieme ai progetti, schemi unifilari, relazioni sui materiali, libretti d’uso, rapporti di manutenzione e verbali di verifica.

La dichiarazione di rispondenza: presupposti e limiti

La Dichiarazione di Rispondenza (DiRi) non rappresenta un’alternativa alla Dichiarazione di Conformità (DiCo), ma è prevista dall’art. 7, comma 6, del Decreto Ministeriale 37/2008 come soluzione nei casi in cui la DiCo non sia stata prodotta o non sia più disponibile. Tuttavia, questa dichiarazione è accettabile unicamente per impianti realizzati prima dell’entrata in vigore del suddetto decreto, ossia antecedentemente al 27 marzo 2008. La DiRi viene elaborata dopo sopralluoghi e verifiche approfondite, e il professionista che la redige si assume piena responsabilità sia civile che penale. Tale compito può essere svolto esclusivamente da un professionista iscritto a un albo ed esercitante da almeno cinque anni nel settore impiantistico specifico. Nel caso di impianti che non richiedano una progettazione professionale, la dichiarazione può invece essere rilasciata dal responsabile tecnico di un’impresa abilitata con almeno cinque anni di esperienza nel settore di riferimento. Il tecnico incaricato dovrà procedere alla ricostruzione dello schema dell’impianto, verificare i quadri e i dispositivi di protezione, analizzare le condutture e i collegamenti accessibili, valutare l’efficacia dell’impianto di terra, controllare i dispositivi differenziali e il sezionamento, verificare l’equipotenzialità, identificare i circuiti e valutare le condizioni ambientali. Qualora non fosse possibile…

Un caso pratico: condominio costruito nel 1985 senza archivio documentale

Gestire un condominio costruito nel 1985 può comportare sfide legate alla documentazione degli impianti elettrici. Se in archivio mancano la dichiarazione originale e gli schemi del quadro delle scale, non è praticabile né corretto chiedere a un elettricista di ricreare una dichiarazione di conformità (DiCo) retroattiva per lavori che non ha eseguito. In questo caso, l’amministratore deve rivolgersi a un professionista qualificato per effettuare una valutazione tecnica mirata alla redazione di una dichiarazione di rispondenza (DiRi), laddove possibile. Durante questa verifica, potrebbero emergere problematiche come deterioramento dei conduttori, protezioni inadeguate o mancanza di messa a terra. La DiRi servirà a documentare tali criticità, permettendo all’amministratore di pianificare gli interventi necessari per mettere a norma l’impianto. Una volta completati i lavori, l’impresa incaricata rilascerà la DiCo per le opere effettivamente eseguite. In sintesi, la DiCo è il documento da acquisire e conservare per interventi effettuati dopo l’entrata in vigore del D.M. 37/2008. La DiRi, invece, rappresenta uno strumento alternativo per impianti precedenti al decreto, subordinato a verifiche sul posto e alla responsabilità del tecnico qualificato. Tuttavia, né la DiCo né la DiRi sostituiscono la necessità di una manutenzione regolare. Garantire la sicurezza dell’impianto non dipende unicamente dalla documentazione, ma da una gestione accurata e costante, essenziale per evitare rischi a cose e persone.

Gli interventi richiedono particolare attenzione alle maggioranze necessarie in assemblea, alle autorizzazioni comunali e ai possibili vincoli paesaggistici e ambientali. La gestione delle aree verdi condominiali richiede una cura particolare, poiché gli alberi e le piante nei giardini condominiali non sono solo elementi di decoro estetico. Questi richiedono interventi di cura e manutenzione. Quando una pianta risulta danneggiata, malata o instabile, può rappresentare un potenziale pericolo per persone e immobili, rendendo necessario intervenire prontamente in alcuni casi. L’abbattimento di un albero situato nel cortile o nel giardino condominiale è una decisione delicata, da prendere solo dopo aver effettuato alcune verifiche. Questa disciplina non è regolata da un’unica norma nazionale; alle normative del Codice civile in ambito condominiale si affiancano i regolamenti comunali, i vincoli ambientali o paesaggistici e le normative sugli alberi monumentali.

La posizione

Per iniziare, è essenziale definire la posizione dell’albero. In un contesto condominiale, se si trova in un’area comune come un giardino o un cortile, la decisione coinvolge tutti i condòmini e deve essere discussa in assemblea. La maggioranza richiesta in assemblea per abbattere un albero varia in base alla specifica natura dell’intervento e al suo impatto sul bene comune. Se l’abbattimento non è motivato da esigenze di sicurezza o condizioni di pericolo, potrebbe essere considerato un’innovazione, il che, secondo la legge, potrebbe richiedere maggioranze elevate o addirittura l’unanimità dei condòmini. Esistono però situazioni in cui potrebbero essere necessarie maggioranze differenti. Per esempio, se un albero rappresenta una minaccia concreta e documentata per persone, edifici, impianti o altri beni, l’abbattimento potrebbe rientrare tra gli interventi necessari alla conservazione delle parti comuni e la decisione potrebbe essere presa con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, a seconda della natura dell’intervento. In ogni caso, la necessità dell’abbattimento deve essere adeguatamente documentata, preferibilmente attraverso una valutazione tecnica. In situazioni di reale urgenza, l’amministratore di condominio può intervenire adottando le misure necessarie nell’ambito delle proprie competenze e riferire poi in assemblea, come stabilito dall’articolo 1135 del Codice Civile. Questo articolo permette all’amministratore di eseguire interventi di manutenzione straordinaria urgenti, riportandoli successivamente nella prima assemblea. Anche in questo scenario, è raccomandabile che l’urgenza sia documentata mediante una valutazione tecnica. Tale documentazione risulta importante qualora l’abbattimento venisse contestato da uno o più condòmini.

Le previsioni del regolamento

Un elemento rilevante è rappresentato dal regolamento condominiale di natura contrattuale, che potrebbe includere disposizioni specifiche riguardanti la gestione delle aree verdi comuni, nonché le modalità da seguire per l’approvazione degli interventi o per l’adozione di procedure definite. Va sottolineato che l’approvazione dell’assemblea condominiale per l’abbattimento di un albero non esime dall’obbligo di ottenere eventuali autorizzazioni amministrative. Gli enti locali competenti, come il Comune, hanno il compito di verificare il rispetto delle normative che proteggono il verde, il paesaggio e l’ambiente. Pertanto, prima di procedere, è essenziale consultare il regolamento comunale del verde applicabile all’immobile, poiché le norme possono variare da un Comune all’altro. Queste potrebbero richiedere un’autorizzazione preventiva, la presentazione di una relazione tecnica oppure prevedere altri vincoli specifici da rispettare.

La tutela dell’ambiente

In merito ai vincoli paesaggistici, il Decreto Legislativo 42/2004, conosciuto come Codice dei beni culturali e del paesaggio, regola la protezione e valorizzazione del patrimonio storico, artistico e paesaggistico italiano. In base a questa normativa, nelle aree sottoposte a tutela paesaggistica non è consentito attuare interventi che possano danneggiare i valori protetti, se non previa autorizzazione. Pertanto, prima di procedere con l’abbattimento di un albero è necessario verificare la presenza di eventuali vincoli paesaggistici. A questo riguardo, la normativa è stata ulteriormente aggiornata con l’entrata in vigore, a partire dal 27 maggio 2026, del Decreto del Presidente della Repubblica 20 febbraio 2026, n. 73. Questo provvedimento ha modificato il Dpr 31/2017, aggiornando sia l’elenco degli interventi esenti da autorizzazione paesaggistica che quelli soggetti a procedure semplificate. Con specifico riferimento all’abbattimento di un albero situato in un condominio ubicato in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, il Dpr 73/2026 ha definito con maggiore chiarezza le procedure applicabili, distinguendo tra interventi esenti da autorizzazione e quelli che necessitano di una procedura ordinaria. Tuttavia, rimane fondamentale verificare le disposizioni comunali e eventuali ulteriori restrizioni locali.

Gli alberi di interesse storico

Un altro aspetto significativo riguarda gli alberi monumentali, che sono quegli alberi protetti per la loro dimensione, età, rarità botanica o valore naturale, storico o culturale, secondo quanto stabilito dalla legge 10/2013. L’abbattimento o il danneggiamento di questi alberi, a meno che non costituisca reato, comporta una sanzione amministrativa compresa tra 5.000 e 100.000 euro. È consentito effettuare interventi urgenti e giustificati, ma sempre secondo le procedure autorizzative previste dalla legge. Nel contesto condominiale, se un albero si trova in una parte comune, le spese per il suo abbattimento rientrano tra quelle necessarie alla gestione e conservazione delle proprietà comuni. Tali costi vengono ripartiti tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, come indicato dall’articolo 1123 del Codice civile, a meno che non siano previste altre disposizioni. Se invece l’albero si trova in un’area di proprietà esclusiva, le spese sono solitamente a carico del singolo proprietario, nel rispetto di quanto stabilito dal titolo di proprietà, dal regolamento condominiale e dalla normativa vigente.

Le contestazioni

La decisione sull’abbattimento di un albero in ambito condominiale può essere contestata, ma la possibilità di farlo dipende dalla natura della delibera e dal tipo di irregolarità rilevata. Per esempio, è possibile opporsi a una delibera approvata con una maggioranza insufficiente, in assenza delle autorizzazioni richieste, oppure qualora vengano violate le norme del regolamento condominiale o i vincoli ambientali e paesaggistici. Procedere all’abbattimento di un albero senza le necessarie autorizzazioni può comportare specifiche conseguenze a seconda della normativa infranta. In tal senso, i regolamenti comunali possono prevedere sanzioni amministrative, obblighi di sostituzione dell’albero oppure misure compensative. Se l’abbattimento viola vincoli paesaggistici senza la relativa autorizzazione, le conseguenze potrebbero includere non solo sanzioni amministrative e obblighi di ripristino, ma anche responsabilità di natura penale. Inoltre, per quanto riguarda gli alberi monumentali, si applicano le disposizioni specifiche previste dalla legge 10/2013, che includono sanzioni apposite.

Il modello di valutazione si evolve verso trasparenza, efficienza, sostenibilità e soddisfazione condominiale

Per molti anni, la valutazione del lavoro svolto dagli amministratori di condominio si è focalizzata principalmente sulla loro capacità di soddisfare gli obblighi normativi, quali la convocazione delle assemblee, la gestione della contabilità, gli aspetti fiscali e la conservazione della documentazione. Sebbene queste attività siano essenziali, oggi non sono più sufficienti per rappresentare pienamente la qualità di una gestione efficace. Con l’evoluzione delle normative, la crescente complessità degli edifici e un‘attenzione sempre maggiore alla sostenibilità, all‘efficienza energetica e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare, il ruolo dell‘amministratore si è trasformato in modo significativo. Ora è visto non solo come un gestore degli adempimenti, ma anche come un coordinatore dei processi, delle risorse e degli interessi collettivi. In questo scenario, emerge con urgenza una domanda che il mercato non può più ignorare: come si valuta effettivamente la qualità della gestione di un condominio?

La qualità non coincide con la popolarità

Il giudizio espresso dai condòmini è tradizionalmente considerato il principale metro di valutazione del lavoro dell‘amministratore. Per i condòmini, l‘amministratore deve dimostrare presenza continuativa attraverso visite periodiche al condominio, disponibilità senza limiti per accogliere il pubblico e pronta reperibilità telefonica. Tuttavia, la soddisfazione dei condòmini non sempre riflette la vera qualità della gestione. Un amministratore rigoroso, che affronta tempestivamente questioni come la morosità, avvia il recupero crediti o propone interventi di manutenzione onerosi ma essenziali, potrebbe essere meno apprezzato rispetto a un professionista più accomodante, nonostante offra una gestione sostanzialmente superiore sotto l’aspetto tecnico. Allo stesso tempo, un alto consenso da parte dell’assemblea non è necessariamente indice di efficienza, trasparenza o sostenibilità economica. Pertanto, come ormai avviene in molti settori professionali, la qualità della gestione dovrebbe essere valutata tramite parametri obiettivi e verificabili. Gestire numerosi condomìni non è sinonimo di garanzia sulla qualità dei modelli gestionali adottati dallo studio professionale.

I quattro pilastri della qualità gestionale

Un moderno modello di valutazione potrebbe basarsi su quattro dimensioni fondamentali. La prima concerne la compliance e la trasparenza, ovvero la capacità di rispettare gli obblighi normativi, mantenere la documentazione aggiornata e assicurare la piena accessibilità delle informazioni ai condòmini. La seconda dimensione riguarda l’efficienza gestionale, misurata attraverso indicatori come i tempi medi di risposta alle richieste, la rapidità nella risoluzione delle problematiche e l‘implementazione delle delibere assembleari. La terza area si focalizza sulla sostenibilità economico-finanziaria, valutabile tramite il livello di morosità, la capacità di pianificare le spese, la gestione della liquidità e il controllo dei rischi. Infine, la dimensione tecnico-patrimoniale sta acquisendo sempre più importanza, prendendo in considerazione lo stato manutentivo dell’edificio, il livello di conformità degli impianti, la programmazione degli interventi e la capacità di preservare nel tempo il valore del patrimonio immobiliare.

La misurazione della soddisfazione

Anche l‘opinione dei condòmini deve essere considerata in un sistema di valutazione avanzato. Uno degli strumenti più comuni a livello internazionale è il Net Promoter Score (NPS), basato su una domanda semplice: “Quanto probabilmente consiglieresti questo amministratore a un altro condominio?“ Questo risultato non misura direttamente le abilità tecniche del professionista, ma è un indicatore della fiducia e della qualità percepita del servizio. Il vero valore scaturisce dal confronto tra i risultati oggettivi della gestione e il grado di soddisfazione degli utenti. Un alto livello di apprezzamento con performance modeste può suggerire una sopravvalutazione della qualità reale del servizio. Al contrario, una gestione altamente efficiente accompagnata da una bassa soddisfazione può indicare problemi di comunicazione o difficoltà nel gestire il consenso. La qualità della gestione non si dichiara, si dimostra. In questo contesto, diventa particolarmente interessante applicare i principi della norma ISO 9001:2015 agli studi di amministrazione condominiale. L‘obiettivo della certificazione non è attestare la bravura del singolo professionista, ma verificare l‘esistenza di processi organizzativi in grado di garantire continuità, controllo e miglioramento delle prestazioni.

Verso un nuovo paradigma

La crescente digitalizzazione nel settore e la disponibilità di dati strutturati rendono attuabili oggi idee che pochi anni fa sembravano irrealizzabili: è possibile costruire modelli di valutazione fondati su indicatori oggettivi, confrontabili e verificabili. Sembra quindi che l’amministrazione condominiale sia destinata a seguire un percorso già intrapreso da altri settori professionali e industriali, dove la qualità non è solo affermata, ma dimostrata tramite prove misurabili. Infine, senza dimenticare l’importanza, va considerato il livello di redditività dello studio: se il fatturato è elevato, ma i profitti sono troppo bassi o se il compenso dei soci o dell’imprenditore viene ridotto, probabilmente c’è una sofferenza economico-finanziaria che potrebbe compromettere la stabilità dello studio nel medio-lungo termine.

L’amministratore ha il diritto di intraprendere azioni legali per ottenere il risarcimento dei danni causati da un’esecuzione inadeguata dei lavori condominiali, anche quando i difetti riguardano balconi e altri elementi di proprietà esclusiva, a condizione che questi siano collegati alla conservazione complessiva dell’edificio. Questo è stato chiarito dalla Cassazione nell’ordinanza 25657 del 21 settembre 2026, in riferimento a una disputa sorta dopo alcuni lavori di manutenzione straordinaria effettuati su un edificio condominiale.

Balconi privati ma intervento unitario

Tra le opere contestate erano incluse quelle effettuate su balconi e ringhiere; tuttavia, la loro natura privata aveva portato a escludere alcuni danni dalle richieste che l’amministratore poteva promuovere. La Cassazione, però, ha stabilito che limitarsi alla proprietà esclusiva dei balconi non era sufficiente, poiché i lavori appaltati riguardavano il ripristino dell’intero fabbricato. L’intervento comprendeva non solo balconi e ringhiere, ma anche le lesioni delle due facciate principali, i soffitti e i frontalini dei balconi. Secondo la Corte, questi elementi non potevano essere considerati separatamente, poiché facevano parte di un intervento volto alla conservazione complessiva dell’edificio.

Quando può agire l’amministratore

L’amministratore ha la facoltà di agire in giudizio autonomamente se la richiesta di risarcimento è legata alla protezione e alla conservazione dei beni comuni. Questo può includere anche difetti che, indirettamente, interessano proprietà individuali. Pertanto, l’amministratore può cercare risarcimento quando intende eliminare una situazione dannosa che riguarda l’edificio nella sua interezza. Tuttavia, non basta che più condòmini abbiano subito danni nelle loro abitazioni. Se i danni sono autonomi e non legati alla conservazione complessiva dell’edificio, i relativi diritti spettano ai singoli proprietari.

Conta la funzione dei lavori, non solo la proprietà

La Cassazione evidenzia l’importanza della natura dell’intervento. Il semplice fatto che balconi e ringhiere siano di proprietà individuale dei condòmini non è sufficiente per escludere l’azione dell’amministratore. È necessario determinare se i difetti derivanti dai lavori siano parte di un problema più grande che incide sulla conservazione dell’intero edificio. Quando tale connessione è presente, la protezione risarcitoria avviata dall’amministratore può includere anche opere su porzioni private coinvolte nell’intervento conservativo unitario.

La vera decisione strategica non sta nel scegliere se adottare o meno l’intelligenza artificiale, ma piuttosto nel decidere tra un utilizzo invisibile e incontrollato e uno consapevole e regolamentato.

Le dimissioni del ricercatore Jacob Coxon da Anthropic, accompagnate da un avvertimento sui pericoli della spinta verso sistemi sempre più autonomi, sollevano una questione critica per le professioni: chi supervisiona l’intelligenza artificiale quando questa interviene in processi che influenzano diritti, finanze e responsabilità? Nel contesto condominiale, questo problema è già palpabile.

L’utilizzo dell’AI negli studi

Negli studi di amministrazione, l’intelligenza artificiale può preparare bozze di verbali, riassumere corrispondenze, catalogare documenti, formulare risposte o confrontare preventivi. Tuttavia, l’adozione spesso avviene in modo informale, senza un inventario degli strumenti utilizzati, regole sui dati inseribili e procedure di verifica. Il rischio varia anche in base alla struttura organizzativa. Particolarmente delicato è il patrimonio informativo bancario del condominio. Dati come estratti conto, IBAN, saldi, scadenze, nominativi dei beneficiari, causali dei bonifici e posizioni debitorie delineano la vita finanziaria della comunità condominiale. L’inserimento di tali dati in uno strumento di AI o l’autorizzazione a un sistema di analizzare o classificare le transazioni richiedono rigide regole di accesso, minimizzazione, conservazione, sicurezza e utilizzo da parte del fornitore. Il livello di attenzione deve essere ancora più elevato quando l’intelligenza artificiale va oltre la semplice lettura di informazioni e inizia a suggerire pagamenti, segnalare operazioni anomale, collegare movimenti a fornitori o supportare la riconciliazione contabile. Nessuna disposizione di pagamento o modifica dei dati bancari dovrebbe essere basata esclusivamente sull’output algoritmico. È necessaria una chiara separazione dei ruoli, verifica dei documenti, autorizzazione umana e una tracciabilità che permetta di ricostruire chi ha proposto, controllato e approvato ogni operazione.

Cosa fare

Da questa idea può svilupparsi un servizio autonomo di AI Governance Assurance destinato ad amministratori e gestori di proprietà. Non si tratta di una certificazione della piattaforma o di un marchio che garantisce l’assenza di errori. Il servizio avrà il compito di verificare come lo studio scelga, autorizzi, utilizzi, monitori e corregga gli strumenti di intelligenza artificiale. Il primo livello del servizio sarebbe un AI Governance Check, che include un inventario delle applicazioni, le finalità d’uso, le categorie di dati trattati, gli utenti abilitati e i fornitori coinvolti. Ogni utilizzo verrebbe classificato in base al rischio. Preparare una bozza interna non significa necessariamente affrontare questioni come ripartizioni di spesa, suggerimenti su contenziosi o partecipazione a processi riguardanti incassi, pagamenti e riconciliazioni bancarie. Il secondo livello è rappresentato dall’AI Risk Assessment. In questo caso, si valuteranno per ogni processo fattori come accuratezza, privacy, sicurezza, trasparenza e potenziali danni economici. Il rischio residuo sarà determinato dalle misure adottate, quali anonimizzazione, autorizzazioni, doppio controllo, registrazione delle revisioni e divieto di automatizzare decisioni particolarmente sensibili. Infine, il terzo livello riguarderà le evidenze: chi ha utilizzato lo strumento, per quale scopo, quale risultato è stato prodotto e chi lo ha approvato. Senza un audit trail adeguato, non può esistere una vera garanzia. Per gli utilizzi più delicati dovrebbe prevalere il principio che prevede un approccio guidato dall’uomo, con l’AI che assiste: l’intelligenza artificiale suggerisce e il professionista verifica e prende la decisione finale.

La normativa Ue

Il contesto europeo supporta questa impostazione. L’AI Act adotta un approccio basato sul rischio, imponendo obblighi di trasparenza per determinati sistemi; per quelli ad alto rischio sottolinea l’importanza della supervisione umana. Non tutte le applicazioni condominiali rientreranno nelle categorie più severe, ma il principio di proporzionalità, la tracciabilità e la responsabilità indicano una direzione operativa chiara. Il risultato del controllo potrebbe essere un rapporto annuale che include osservazioni, azioni correttive e un indice di maturità, evitando di ricorrere a formule assolute come AI sicura. Si potrebbe dichiarare che, entro un perimetro stabilito, l’uso dell’AI è stato mappato, valutato e sottoposto a controlli verificabili, con una sezione specifica sulla protezione dei dati bancari e sulla governance delle transazioni. La scelta strategica non riguarda quindi l’adozione o il rifiuto dell’intelligenza artificiale, ma piuttosto tra un utilizzo invisibile e senza controllo e uno consapevole, limitato e controllabile. Nel contesto condominiale, dove fiducia, denaro e responsabilità sono intrecciati quotidianamente, la vera innovazione potrebbe risiedere in un’altra domanda: oltre a chiedersi cosa può fare l’AI, è importante esigere prove su come viene utilizzata e chi ne mantiene il controllo.

L’uso da parte dei revisori

Uno dei temi più controversi è quello della revisione condominiale. In questo campo, lo sviluppo degli statuti concettuali e metodologici dei modelli di revisione è ancora troppo immaturo all’interno della comunità scientifica per consentire una delega all’intelligenza artificiale. A differenza di altri settori professionali, mancano standard condivisi, una vasta classificazione dei casi e criteri uniformi di valutazione. La stessa anomalia può infatti essere interpretata in modi diversi in base al contesto documentale e gestionale. A ciò si aggiunge la scarsità di esperti capaci di addestrare e validare sistemi specialistici. Per costruire strumenti davvero affidabili, sono necessari casi reali, dataset verificati e competenze che uniscano conoscenza tecnica ed esperienza nella revisione condominiale, risorse attualmente ancora limitate. Il rischio principale riguarda le cosiddette “allucinazioni” dell’AI: contenuti apparentemente credibili ma errati, che possono portare a interpretazioni sbagliate di documenti, transazioni bancarie o riferimenti normativi. Il pericolo è accentuato dal fatto che tali errori si presentano spesso con un linguaggio autorevole e persuasivo, inducendo l’operatore a fidarsi eccessivamente del risultato. Pertanto, l’AI può essere un valido supporto nell’analisi preliminare dei dati, nella ricerca di anomalie e nella gestione documentale, ma non dovrebbe sostituire il giudizio professionale. La valutazione delle evidenze, l’interpretazione del contesto e la formulazione delle conclusioni devono rimanere responsabilità del revisore. Fino a quando il settore non disporrà di standard condivisi, dataset qualificati e procedure di validazione consolidate, l’approccio più prudente è considerare l’AI come un assistente limitato e cauto del revisore, non un sostituto del suo giudizio.

Pertanto è moroso il condomino che non vi provvede perché l’eventuale inadempimento dell’appaltatore rileva solo nel rapporto contrattuale con il condominio

Nel contesto dei contributi condominiali per lavori straordinari, nel caso di opposizione a un decreto ingiuntivo, il condomino inadempiente non può sollevare un’eccezione di inadempimento basata sull’articolo 1640 del Codice civile per la mancata o non corretta esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore. Questa questione è infatti separata e distinta rispetto al rapporto obbligatorio che lega il condomino al condominio. Tale obbligo trova la sua origine nella delibera assembleare che approva la spesa e ne stabilisce la ripartizione. L’inadempimento dell’appaltatore rileva solo nel rapporto contrattuale con il condominio e non influisce sull’obbligo contributivo individuale, a meno che non si proceda con l’impugnazione della delibera nei modi e tempi previsti dall’articolo 1137 del Codice civile. Questo è il principio chiave stabilito dalla Corte di cassazione – sezione seconda – nella sentenza 10329 del 20 aprile 2026.

Il ragionamento della Suprema corte

Il Giudice di pace e il Tribunale di Bari, con la sentenza 4785/2019, avevano respinto l’opposizione a un decreto ingiuntivo presentata da un condomino. Quest’ultimo, non avendo impugnato le delibere assembleari relative all’approvazione delle spese per lavori straordinari, sosteneva di non essere tenuto al pagamento poiché i lavori erano stati eseguiti in modo scorretto. Nel confermare questa impostazione, la Corte Suprema ha ricordato che le Sezioni Unite, nella sentenza 9839/2021, hanno chiarito che durante il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice può verificare d’ufficio la nullità assoluta della deliberazione assembleare su cui si basa l’ingiunzione. Invece, la semplice annullabilità della delibera può essere considerata solo se viene contestata dall’interessato tramite un’azione specifica, con una domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, entro i termini stabiliti dall’articolo 113 del Codice Civile e non come eccezione semplice. Poiché l’opponente non aveva impugnato alcuna delibera e si era limitato a lamentarsi della non corretta esecuzione dei lavori, la questione poteva considerarsi risolta.

L’obbligo di pagare le spese

In maniera pertinente, la motivazione della sentenza in esame si è sviluppata ulteriormente, affrontando un secondo punto di notevole interesse. La Suprema Corte (sentenze n. 3636/2014; n. 10371/202; n. 14829/2025) ha reiterato che l’obbligo di ciascun partecipante di contribuire alle spese condominiali è completamente indipendente dalle situazioni e dagli obblighi che si verificano tra il condominio e i suoi appaltatori o fornitori. Di conseguenza, nel contesto di un’opposizione a un decreto ingiuntivo riguardante spese condominiali per lavori straordinari affidati dal condominio, il condomino ingiunto non può contestare la mancata o inesatta esecuzione della prestazione da parte dell’appaltatore. Questo perché ciò che rileva non è il rapporto contrattuale con l’appaltatore e l’eventuale inadempimento di quest’ultimo, ma piuttosto il debito che il condomino ha nei confronti del condominio.