Archives

Il credito del professionista deve trovare riscontro nella documentazione contabile regolarmente approvata dall’assemblea.

Non può essere rimborsato delle anticipazioni di denaro l’amministratore che non gestisce correttamente la contabilità del condominio. Lo statuisce la Cassazione, nell’ordinanza 4904/2026 depositata il 4 marzo.

I fatti

Un condominio si è rivolto alla Corte di Cassazione dopo essere stato citato in giudizio da un amministratore che lamentava di non aver ottenuto il rimborso delle somme anticipate dal proprio conto personale durante il periodo del mandato, oltre a non aver percepito integralmente il compenso spettante al termine dell’attività svolta. In primo grado, il tribunale aveva respinto le richieste dell’amministratore, sottolineando che il professionista non aveva tenuto una corretta contabilità durante lo svolgimento dell’incarico. Pertanto, non risultava provato né l’anticipo delle somme in favore del condominio né l’esistenza di un compenso residuo dovuto. Tuttavia, in appello, una parte delle ragioni avanzate dall’amministratore era stata riconosciuta, spingendo il condominio a presentare ricorso in Cassazione.

La prova del credito

I giudici di legittimità hanno riconosciuto la validità delle ragioni avanzate dal condominio, annullando con rinvio la decisione di secondo grado. Hanno chiarito che il credito dell’amministratore di condominio, relativo alle spese anticipate, non può essere considerato comprovato in assenza di una contabilità regolare. Quest’ultima, pur non richiedendo forme rigorose simili a quelle previste per i bilanci societari, deve comunque essere sufficientemente chiara da rendere comprensibili ai condòmini le voci di entrata e uscita, insieme alle relative ripartizioni. Solo così è possibile sottoporre il rendiconto consuntivo all’approvazione dell’assemblea condominiale. A supporto di tale principio, vengono richiamate anche precedenti decisioni della Cassazione, tra cui l’ordinanza 25315/2025, l’ordinanza 9037/2025 e l’ordinanza 21521/2024.

Inoltre, il credito dell’amministratore deve essere supportato dalla documentazione contabile regolarmente approvata dall’assemblea. Occorre considerare che l’amministratore, salvo quanto disposto dagli articoli 1130 e 1135 del Codice Civile in materia di lavori urgenti, non dispone di un potere di spesa generale. Spetta infatti all’assemblea condominiale sia l’approvazione del conto consuntivo, sia la valutazione dell’opportunità delle spese effettuate, come confermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 14197/2011.

Conclusioni

Le gravi irregolarità contabili emerse erano state persino confermate dalla Corte d’appello: l’amministratore non aveva provveduto ad aprire un conto corrente dedicato al condominio e aveva mescolato i patrimoni dei vari edifici da lui gestiti, senza mai sottoporre a votazione un bilancio consuntivo che giustificasse le somme da lui anticipate per conto della comunità.

Il dato sull’eccezionalità delle piogge prova il caso fortuito solo se riguarda il punto preciso in cui sorge l’immobile danneggiato

Il Comune è tenuto a risarcire il proprietario dell’appartamento allagatosi a causa di abbondanti piogge anche in un’area dove fosse stato dichiarato lo stato di emergenza. Lo ha precisato l’ordinanza di Cassazione 8474/2026 depositata il 4 aprile.

I fatti

La proprietaria di un immobile, danneggiato dall’invasione di acque reflue, si è rivolta ai giudici supremi dopo aver visto respinta la sua richiesta di risarcimento sia in primo che in secondo grado contro il Comune. La donna ha sottolineato che, da oltre vent’anni, le infrastrutture fognarie comunali risultano del tutto inadeguate a causa della notevole crescita demografica della zona. Questa inefficienza ha portato a frequenti collassi del sistema di drenaggio comunale, causando ripetuti allagamenti delle strade circostanti.

Nel contesto dell’allagamento che aveva colpito la sua proprietà, la proprietaria evidenziava l’evidente inadeguatezza del collettore fognario, giudicato nettamente sottodimensionato. Tale criticità era confermata dal fatto che l’episodio più recente era stato preceduto da altri allagamenti, seppur di minore gravità. Il Comune, dal canto suo, respingeva tali accuse, attribuendo la causa alla straordinarietà delle precipitazioni e invocando il caso fortuito, ritenuto sufficiente per escludere la propria responsabilità ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile. La proprietaria, inoltre, contestava le conclusioni del consulente tecnico nominato dal giudice, il quale aveva basato la propria analisi su dati pluviometrici riferiti a comuni limitrofi.

Il contesto specifico

La Cassazione accoglie le richieste, evidenziando la scarsa chiarezza della documentazione presentata nel dimostrare l’eccezionalità dell’evento atmosferico. I giudici sottolineano che la verifica del caso fortuito deve basarsi principalmente su dati scientifici di natura statistica, come i dati pluviometrici, riferiti al contesto specifico in cui si trova il bene oggetto di custodia.

La relazione del consulente tecnico d’ufficio, presentata ai giudici, non può essere considerata nulla in ogni caso. Le conclusioni raggiunte dal perito devono infatti essere valutate e integrate con la documentazione fornita dalle parti in causa. Tra i compiti assegnati all’ausiliario del giudice vi era l’identificazione di ulteriori concause rispetto allo stato del sistema fognario del Comune. Queste concause potevano essere preesistenti, concomitanti o sopravvenute e attribuibili a fattori esterni di origine naturale, interventi di terzi o responsabilità della stessa proprietà, capaci di eludere, aggravare o compensare le cause eventualmente accertate delle infiltrazioni. Tra le possibili concause è stata evidenziata anche l’eccezionalità delle precipitazioni atmosferiche.

La violazione dell’obbligo di custodia

Deve invece essere riconosciuta, sottolineano i giudici di legittimità, la violazione dell’obbligo di custodia da parte del Comune. Quest’ultimo non ha fornito dati pluviometrici specifici relativi all’area interessata dall’allagamento, ma si è limitato a presentare informazioni provenienti da zone vicine, acquisite attraverso fonti non certe o ufficialmente accreditate. Inoltre, si ribadisce che nemmeno la dichiarazione dello stato di emergenza da parte delle autorità pubbliche rappresenta di per sé una prova sufficiente per dimostrare la presenza di un caso fortuito. Solo i dati rilevati da fonti autorevoli e strettamente riferiti alla zona precisa in cui l’immobile è situato possono avere valore in tal senso.