Con la sentenza numero 7717 del 25 agosto 2025, il Tribunale di Napoli ha nuovamente affrontato il delicato tema della corretta identificazione dei soggetti obbligati a partecipare alle spese per la riparazione degli impianti di scarico e, di conseguenza, a rispondere delle eventuali responsabilità risarcitorie derivanti dal danneggiamento della proprietà di altri condòmini.
Il principio stabilito dal giudice partenopeo, in linea con quello che si può considerare l’orientamento giurisprudenziale prevalente (pur esistendo alcune pronunce discordanti), è il seguente: nel contesto condominiale, le tubature orizzontali sono da ritenersi di proprietà del titolare dell’unità immobiliare dove esse si trovano, anche qualora il danno sia rilevato nella zona della braga di scarico, ossia il punto di connessione tra la tubazione orizzontale e quella verticale.
Per quanto riguarda invece le tubature verticali, ovvero quelle che si sviluppano in senso verticale dal basso verso l’alto e al di fuori degli appartamenti privati, come la colonna principale per il carico e lo scarico delle acque reflue, esse rientrano nella competenza del condominio.
Presupposti e conseguenze del principio
Questo argomento si sviluppa sulla base di un’analisi logica che parte dal caso specifico della rottura della braga e delle conseguenti infiltrazioni d’acqua nei piani sottostanti. La braga, infatti, ha la sola funzione di convogliare le acque nere verso la colonna di scarico condominiale, senza svolgere alcun ruolo funzionale diretto nei confronti del condominio. La sua utilità concreta si limita esclusivamente al proprietario dell’appartamento in cui è installata, in quanto garantisce il corretto smaltimento dei liquami prodotti all’interno di tale unità immobiliare.
Di conseguenza, il responsabile della gestione e manutenzione della braga sarà il privato proprietario dell’appartamento, salvo che quest’ultimo fornisca prova di un caso fortuito, ovvero un evento straordinario e imprevedibile capace di interrompere il nesso causale tra la propria condotta e il danno verificatosi. In assenza di tale dimostrazione, spetterà al proprietario farsi carico della riparazione del guasto e del risarcimento per i danni da infiltrazioni causati a terzi come conseguenza della rottura della tubazione orizzontale. Questo principio si applica in virtù del generale dovere di custodia che incombe su colui che ha un rapporto fattuale con il bene danneggiato, il quale è sotto la sua esclusiva responsabilità.
Il caso specifico
Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, è stata accolta la richiesta avanzata da un condòmino, proprietario di due appartamenti nello stabile. A quest’ultimo è stato riconosciuto un risarcimento superiore ai tremila euro, in quanto aveva subito gravi allagamenti nella sua proprietà causati dalla rottura della braga di scarico dell’immobile situato al piano superiore. Tale danno lo aveva costretto a ridurre l’importo del canone di locazione al proprio inquilino.
Il convenuto, che si era costituito in giudizio chiamando in causa il condominio e sostenendo che la braga fosse di natura condominiale piuttosto che privata, si è visto respingere la propria linea difensiva sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio sfavorevole. È stato condannato non solo a risarcire le minori entrate subite dal condomino ma anche a pagare le spese legali in favore del danneggiato e del terzo chiamato in causa.
Il dibattito giurisprudenziale
La sentenza si distingue principalmente per il suo contributo al riaccendersi di un dibattito mai del tutto sopito. Al centro di questa discussione si trovano due opposti orientamenti: da una parte, la visione maggioritaria che considera la braga di scarico un bene privato e, dall’altra, quella che ne sostiene la natura condominiale, valorizzando il ruolo della tubazione di raccordo in relazione alla struttura dell’edificio.
A sostegno del primo orientamento, sono emblematiche le pronunce della Corte di Cassazione 1027/2018 e 15302/2022, che stabiliscono quanto segue: la braga di raccordo, utilizzata esclusivamente per convogliare gli scarichi del singolo appartamento, è considerata di proprietà privata. Diversamente, la colonna verticale, destinata a raccogliere gli scarichi di tutti gli appartamenti, è qualificata come bene condominiale, poiché assolve una funzione comune. Di contro, il secondo orientamento trova fondamento in una pronuncia più datata, la sentenza 10584/2012 della Corte di Cassazione, che attribuisce natura condominiale alla braga. Secondo questa interpretazione, tale elemento non solo svolge una funzione essenziale rispetto alla colonna di scarico, ma ne costituisce anche parte integrante in virtù del suo collegamento strutturale al tratto verticale.