Le modalità previste dall’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile sono inderogabili
Il Tribunale di Lecce, con la sentenza n. 265 del 23 gennaio 2026, si è occupato della questione relativa alla convocazione dell’assemblea nelle multiproprietà e nei condomìni. Ha ribadito il carattere inderogabile delle modalità stabilite dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, evidenziando come la pubblicazione su un sito internet non sia da ritenersi adeguata ai fini di una corretta convocazione.
Pubblicazione sul sito e-mail ordinaria non bastano
Un multiproprietario contestò la delibera dell’assemblea che aveva proceduto alla nomina di un nuovo amministratore, sostenendo di non aver ricevuto l’avviso di convocazione secondo le modalità previste dalla legge. Dal canto suo, il condominio difendeva la legittimità della convocazione, avvenuta tramite la pubblicazione dell’avviso nell’area riservata del sito web del complesso. Tale modalità, introdotta con una modifica regolamentare nel 2008, era ritenuta più pratica ed efficiente, considerato l’elevato numero di proprietari coinvolti.
Le forme inderogabili di convocazione
Il Tribunale ha accolto il ricorso, richiamando l’articolo 66, comma 3, delle disposizioni attuative del Codice civile, così come modificato dalla legge n. 220/2012. Il giudice ha sottolineato che l’avviso di convocazione deve essere comunicato esclusivamente attraverso posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. L’articolo 72 delle disposizioni attuative del Codice civile conferma l’inderogabilità di tali modalità. Di conseguenza, la pubblicazione dell’avviso sul sito internet o l’invio tramite e-mail ordinaria non offre garanzie sufficienti sulla ricezione e non può sostituire le forme di comunicazione previste dal legislatore.
La sentenza evidenzia l’importanza della natura recettizia dell’avviso di convocazione e richiama l’orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui la norma contenuta nell’articolo 66 è finalizzata a tutelare i principi di collegialità e gli interessi fondamentali del condominio. Risultano quindi escluse quelle modalità alternative che non consentono di documentare in modo certo la consegna all’indirizzo del destinatario (Cassazione, sentenza del 18 giugno 2025, n. 16399).
Vizio di convocazione: annullabilità su istanza del pretermesso
Il giudice sottolinea che il diritto di contestare per vizio di convocazione spetta esclusivamente al singolo condomino che ne è stato escluso, configurandosi come un vizio procedurale che determina l’annullabilità e non la nullità della deliberazione (Cassazione, 28 maggio 2020, n. 10071). Nel caso specifico, il mancato rispetto delle forme legali ha leso il diritto del multiproprietario di partecipare al voto per la nomina del rappresentante, come previsto dall’articolo 67 delle disposizioni attuative.
La sentenza chiarisce inoltre che l’autonomia regolamentare non può comprimere le garanzie minime stabilite dalla legge. Anche in contesti caratterizzati da un numero elevato di partecipanti, l’efficienza gestionale non giustifica il ricorso a strumenti digitali informali in sostituzione delle modalità tipizzate. La convocazione dell’assemblea resta un atto recettizio soggetto a requisiti formali inderogabili, la cui violazione comporta l’annullabilità della delibera su richiesta dell’interessato.