Il diritto di proprietà non può paralizzare l’interesse collettivo e le opere necessarie
Il singolo condomino ha l’obbligo di permettere l’accesso alla propria abitazione qualora sia necessario per svolgere interventi riguardanti le parti comuni, purché tali lavori siano stati regolarmente approvati dall’assemblea condominiale. Un rifiuto o un comportamento di inadempienza ingiustificata autorizza il condominio a rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento che consenta l’ingresso forzato, anche con l’ausilio dell’Ufficiale giudiziario e delle forze dell’ordine. Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Lodi nella sentenza n. 472 del 23 settembre 2025.
Il caso
Un condomino si è rivolto al tribunale di Lodi per ottenere un’ordinanza che imponesse ai comproprietari di un’unità abitativa di consentire l’accesso necessario alla sostituzione dell’impianto citofonico dell’intero edificio, intervento approvato dall’assemblea condominiale. Sebbene l’unità immobiliare fosse formalmente in comproprietà, era di fatto utilizzata esclusivamente da uno dei proprietari, il quale risultava irreperibile e inattivo nonostante i ripetuti solleciti dall’amministratore. Il tribunale ha quindi disposto che quest’ultimo permettesse l’ingresso ai tecnici incaricati, autorizzando, in caso di rifiuto, anche un accesso forzato.
Solidarietà e bilanciamento tra diritti
Il giudice basa la propria decisione su una concezione solidaristica del diritto condominiale, secondo cui la proprietà esclusiva non può ostacolare l’interesse collettivo legato alla conservazione e alla funzionalità dei beni comuni. Questo equilibrio si fonda sull’articolo 843 del Codice Civile, che permette l’accesso a una proprietà altrui per svolgere lavori necessari. Pur essendo costituzionalmente tutelato, il diritto di proprietà non è assoluto e deve cedere di fronte a esigenze comuni, come la sicurezza, la manutenzione o l’adeguamento tecnologico dell’edificio, purché le relative decisioni siano legittimamente adottate e proporzionate allo scopo da raggiungere.
Dovere di cooperazione del condomino
Il provvedimento si collega al dovere di cooperazione richiesto a ogni condomino, quale espressione dei principi di buona fede e correttezza. È precluso al condomino adottare comportamenti ostruzionistici, anche per semplice disinteresse o assenza, qualora tali atteggiamenti ostacolino la realizzazione di opere comuni. L’obbligo di consentire l’accesso non rappresenta una limitazione straordinaria del diritto di proprietà, ma costituisce un naturale complemento della vita in condominio e della collaborazione necessaria tra i partecipanti alla comunione.
Distinzione tra titolarità e possesso
La sentenza si concentra principalmente sulla differenza tra la titolarità giuridica di un bene e il possesso reale. Solo chi ha un controllo effettivo sull’immobile può ricevere un ordine giudiziale e, qualora non vi ottemperi, subire le conseguenze coercitive. I comproprietari che non esercitano il possesso, non sono coinvolti in comportamenti ostruzionistici e hanno mostrato collaborazione, vengono sollevati da qualsiasi responsabilità.
Accesso forzoso e tutela della effettività
La sentenza riveste un’importanza significativa anche per l’effettività della tutela giurisdizionale. L’autorizzazione all’accesso forzato elimina la necessità di una fase esecutiva successiva e assicura la tempestiva realizzazione degli interventi condominiali. Rappresenta una prospettiva evolutiva dell’articolo 843 del Codice Civile, che permette al giudice di predisporre un meccanismo di esecuzione immediata del proprio ordine, evitando così ritardi e ulteriori controversie.
La decisione si colloca nell’ambito della giurisprudenza consolidata (Cassazione 18494/2020, n. 24185/2019, n. 10404/2015), che interpreta l’articolo 843 del Codice Civile attraverso una lettura funzionale e cooperativa, adattandolo alle esigenze della moderna vita condominiale, dove gli impianti comuni spesso interessano proprietà private. Inoltre, fa indirettamente riferimento al principio di proporzionalità dell’ingerenza, limitando l’accesso ai tempi e alle modalità strettamente necessarie per eseguire gli interventi.