In un condominio, le spese non vengono sempre ripartite utilizzando le tabelle millesimali, ovvero seguendo il criterio dei millesimi di proprietà. Può accadere, infatti, che tali costi vengano suddivisi in parti uguali tra i condomini. Sebbene la regola generale preveda che le spese relative alla manutenzione delle parti comuni siano distribuite in base al valore della proprietà, esiste comunque un’alternativa legale che permette di ripartirle equamente senza tenere conto del valore specifico di ciascuna unità immobiliare.
I riferimenti codicistici
L’articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese necessarie per la manutenzione e l’uso delle parti comuni dell’edificio, per l’erogazione dei servizi di interesse collettivo e per le innovazioni approvate dalla maggioranza siano ripartite tra i condomini in base al valore proporzionale della proprietà di ciascuno, salvo che non venga stabilito un diverso accordo.
Il principio enunciato in questo articolo è quello della proporzionalità, rappresentando la norma generale secondo cui chi detiene una quota maggiore dell’immobile deve contribuire con una somma superiore alle spese comuni. Tuttavia, il riferimento alla possibilità di un diverso accordo indica chiaramente che tale criterio non è immutabile, consentendo dunque ai condomini di concordare un diverso metodo per suddividere le spese.
La deroga al criterio legale
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22824/2013, ha stabilito che è possibile derogare al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, purché ci sia un accordo valido tra tutti i condòmini che disponga la suddivisione equa delle spese tra tutte le unità immobiliari. Questa scelta, infatti, si discosta dal principio di proporzionalità previsto dal sistema millesimale, introducendo un criterio uniforme che comporta effetti economici differenti.
Perché tale ripartizione delle spese in parti uguali sia ritenuta valida, non basta una semplice delibera assembleare approvata a maggioranza. Una decisione di questo tipo violerebbe l’articolo 1123 del Codice Civile e potrebbe essere oggetto di contestazioni o impugnazioni.
L’accordo unanime
Per modificare i criteri di ripartizione delle spese in condominio è indispensabile raggiungere un accordo unanime, formalizzato attraverso un documento approvato da tutti i condòmini. Questo accordo può essere inserito direttamente nel regolamento condominiale contrattuale, solitamente redatto dal costruttore e accettato dai singoli proprietari al momento del rogito. In alternativa, è possibile adottare un accordo scritto separato che modifichi il regolamento esistente, a condizione che venga sottoscritto da tutti i proprietari senza eccezioni.
Per garantire che tale accordo rimanga vincolante anche per eventuali futuri acquirenti delle unità immobiliari dello stabile, è fondamentale che sia integrato nel regolamento condominiale contrattuale. In mancanza di ciò, deve essere richiamato negli atti di compravendita o registrato nei pubblici registri immobiliari, così da renderlo opponibile ai terzi. Se queste condizioni non vengono rispettate, il nuovo proprietario potrebbe non essere obbligato a rispettare la deroga rispetto ai criteri legali di ripartizione.