La partecipazione alla decisione di soggetti estranei all’uso costituisce vizio procedurale
Con la sentenza 13794, pubblicata l’8 ottobre 2025, il Tribunale di Roma si è pronunciato sulla composizione delle assemblee e sulla validità delle delibere concernenti la gestione e le spese degli impianti di riscaldamento se il condominio, composto da più scale, è dotato di un impianto termico per ognuna di esse.
I fatti
La controversia nasce dall’impugnazione di due delibere assembleari da parte dei proprietari di un appartamento situato in un condominio composto da quattro scale indipendenti. Le delibere riguardavano l’approvazione dei bilanci consuntivi relativi al riscaldamento per due anni di gestione, oltre al bilancio preventivo per l’anno successivo. I proprietari contestavano la correttezza e l’affidabilità dei dati sui consumi riportati nei bilanci, sostenendo che gli importi addebitati superavano i consumi effettivi. Inoltre, denunciavano la violazione delle norme relative al condominio parziale, poiché il complesso era dotato di quattro centrali termiche separate, ognuna dedicata esclusivamente a una singola scala. A loro avviso, le spese di riscaldamento di ciascuna scala avrebbero dovuto essere discusse e approvate solo dai condòmini della scala interessata. Di conseguenza, evidenziavano l’incompetenza assoluta dell’assemblea condominiale, poiché alle deliberazioni avevano partecipato e votato anche condòmini non serviti dall’impianto della scala in cui si trovava il loro appartamento.
L’approvazione unitaria dei bilanci
Nel corso del giudizio, il condominio ha richiesto la cessazione della materia del contendere, sostenendo di aver già eliminato il conguaglio a debito degli attori. Nel merito, ha difeso la legittimità delle delibere contestate, appellandosi a una prassi consolidata di approvazione unitaria dei bilanci e respingendo l’idea di dover convocare quattro assemblee separate. Ha inoltre argomentato che la decisione di procedere con un’unica delibera rientrasse nella discrezionalità dell’assemblea condominiale. Tuttavia, il Tribunale ha accolto le ragioni degli attori, dichiarando nulle le delibere impugnate. La decisione si è basata sull’applicazione del terzo comma dell’articolo 1123 del Codice civile, il quale prevede che, nel caso in cui un edificio comprenda più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, i costi di manutenzione debbano essere sostenuti esclusivamente dai condòmini che ne traggono beneficio.
Il condominio parziale
Nella sua decisione, il giudice capitolino ha riconosciuto, nel caso specifico, l’esistenza di un condominio parziale, richiamando un principio di diritto stabilito dalla Cassazione. Tale principio prevede che non si possa attribuire, in base all’articolo 1117 del Codice civile, la proprietà comune a beneficio di tutti i condomini se elementi come cose, servizi o impianti comuni, per le loro caratteristiche materiali oggettive, risultano necessari o destinati esclusivamente all’uso o al servizio di una parte specifica dell’edificio e non dell’intero stabile (Cassazione 12641/2016). Nel caso in questione, il condominio convenuto è composto da quattro distinti impianti termici, ciascuno dei quali serve esclusivamente la propria scala. Il giudice ha quindi sottolineato che, per l’approvazione dei consuntivi e del preventivo, l’amministratore avrebbe dovuto convocare assemblee separate per ogni scala.
Conclusioni
Pertanto, nel caso in cui un impianto, come ad esempio una centrale termica, serva esclusivamente una parte dell’edificio, solo i proprietari di quella specifica area hanno titolo per formare l’assemblea deputata a decidere sulle relative spese e modalità di gestione. L’inclusione di soggetti estranei a questa comunione limitata rappresenta un’irregolarità procedurale che rende la delibera annullabile.