A maggioranza, l’assemblea non può espropriare i condòmini dissenzienti, neanche con la promessa di restituire loro una nuova proprietà in futuro.
L’introduzione di incentivi fiscali come il superbonus ha suscitato, negli ultimi anni, un crescente interesse per interventi di riqualificazione edilizia di grande portata. Tra le soluzioni proposte, una delle più radicali è rappresentata dalla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio condominiale. Sebbene questa opzione possa offrire potenziali benefici, essa pone una rilevante questione giuridica: può l’assemblea condominiale, con una decisione presa a maggioranza, obbligare tutti i condòmini ad accettare la demolizione delle loro unità di proprietà esclusiva? A tale quesito ha risposto negativamente il Tribunale di L’Aquila con la sentenza n. 681, pubblicata il 15 aprile 2026. Con questa pronuncia, il Tribunale ha dichiarato nulla la delibera che, approvata con una maggioranza qualificata pari a 760,060 millesimi, aveva autorizzato la demolizione e ricostruzione totale dell’edificio. L’intervento era stato motivato dalla necessità di risolvere criticità di staticità e vulnerabilità sismica emerse da una perizia tecnica redatta da un ingegnere incaricato dal condominio.
Le posizioni delle parti
L’assemblea condominiale aveva deliberato la scelta sulla base di uno studio di fattibilità, nel quale veniva proposta la sostituzione edilizia come un’alternativa economicamente quasi equivalente rispetto a un intervento tradizionale di miglioramento sismico ed energetico, approfittando degli incentivi fiscali del superbonus. Tuttavia, un condòmino ha impugnato la delibera sostenendo che questa necessitasse dell’approvazione unanime di tutti i proprietari per essere valida.
Il condominio, a sua volta, ha difeso la legittimità della decisione, ritenendo sufficiente il voto della maggioranza, facendo riferimento alla normativa emergenziale sul superbonus o, in via subordinata, a quella relativa alle innovazioni per la sicurezza. Il Tribunale, accogliendo le ragioni del condòmino, ha sottolineato che dalle argomentazioni di entrambe le parti era chiara la natura volontaria della scelta effettuata dall’assemblea per l’intervento di ristrutturazione. Non si trattava dunque di un’opera imposta da esigenze strutturali che avrebbero richiesto soluzioni edilizie obbligate in conformità alla normativa speciale.
I poteri dell’assemblea
L’assemblea condominiale, come ribadito costantemente dalla giurisprudenza della Suprema Corte, ha sottolineato il giudice aquilano, non può adottare decisioni che vadano a compromettere i diritti individuali dei condòmini sulle loro proprietà esclusive o che dispongano dei beni comuni in modo tale da eliminarli o alienarli, salvo che si tratti di interventi indispensabili, come quelli necessari a riparare danni causati da eventi sismici.
Quando le deliberazioni dell’assemblea superano l’ambito della gestione ordinaria per intaccare la sfera della proprietà individuale, come avvenuto nel caso analizzato, il sistema decisionale basato sulla maggioranza non risulta più adeguato. In tali circostanze, è indispensabile adottare il metodo contrattuale, che richiede il consenso unanime di tutti i proprietari coinvolti. In caso contrario, la delibera risulta affetta da una nullità radicale, causata dall’impossibilità giuridica dell’oggetto per mancanza assoluta di competenze. L’assemblea, operando attraverso il principio di maggioranza, non può espropriare i condòmini dissenzienti, neppure offrendo la promessa di assegnare loro una nuova proprietà in futuro.