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In genere sono composti da elementi funzionali di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento ed elementi decorativi che possono essere considerati parti comuni.

Nel contesto della gestione condominiale, uno dei temi frequentemente oggetto di discussione riguarda la manutenzione e la messa in sicurezza dei balconi aggettanti. Si tratta di una questione di rilevante importanza, specialmente nei casi in cui, ad esempio, frammenti di intonaco rischino di staccarsi, cadendo sulla strada e mettendo in pericolo i passanti. In queste situazioni, è fondamentale agire tempestivamente per tutelare la sicurezza pubblica e salvaguardare la stabilità dell’edificio. Di conseguenza, diventa indispensabile chiarire chi sia responsabile dell’intervento e come debbano essere ripartite le spese per la messa in sicurezza urgente dei balconi.

Gli eventuali elementi decorativi

La giurisprudenza distingue chiaramente tra le proprietà individuali dei condomini e le parti comuni dell’edificio, stabilendo regole specifiche per la gestione e la manutenzione. Nel caso dei balconi aggettanti, considerati un’estensione dell’unità immobiliare a cui appartengono, le spese di manutenzione ordinaria ricadono generalmente sul proprietario dell’appartamento. Tuttavia, questa disposizione cambia quando si tratta degli elementi decorativi del balcone, che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio e sono quindi soggetti a una disciplina diversa.

Da un punto di vista legale, gli elementi che compongono il balcone aggettante non vengono trattati uniformemente. Le strutture deputate alla fruizione del balcone, come la soletta e la pavimentazione, sono considerate proprietà esclusiva del condomino, con la conseguenza che i relativi costi di manutenzione ordinaria spettano direttamente a quest’ultimo.

Le spese di manutenzione

Gli elementi legati all’estetica dell’edificio, come frontalini, rivestimenti decorativi o sottobalconi con dettagli ornamentali, vengono considerati parti comuni del condominio, in quanto contribuiscono al decoro architettonico complessivo della struttura. Le spese per la loro manutenzione sono ripartite tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Questo principio è stato ribadito anche dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 7042 del 12 marzo 2020. In tale pronunciamento, è stato stabilito che i balconi aggettanti restano di proprietà esclusiva del singolo condomino cui sono collegati; tuttavia, i rivestimenti e gli elementi ornamentali della parte frontale, se contribuiscono ad accrescere il valore estetico dell’edificio, devono essere considerati beni comuni.

Il pericolo di crollo

La situazione si complica ulteriormente quando un balcone aggettante richiede un intervento di manutenzione urgente, soprattutto se rappresenta un rischio evidente per i passanti o i condòmini. Generalmente, la responsabilità della manutenzione ricade sul proprietario dell’immobile, se si tratta della struttura portante del balcone, il quale è chiamato ad agire prontamente. Al contrario, qualora l’intervento riguardi gli elementi decorativi del balcone, la decisione spetta all’assemblea condominiale, che dovrà deliberare gli interventi necessari seguendo le maggioranze previste per legge.

In questi contesti, l’amministratore di condominio assume un ruolo cruciale. Secondo l’articolo 1135 del Codice civile, all’amministratore è vietato disporre interventi di manutenzione straordinaria salvo che siano urgenti; in tal caso, è comunque obbligato a informare l’assemblea nella prima seduta disponibile.

In altre parole, l’amministratore può procedere con lavori urgenti anche senza preventivo via libera dall’assemblea, a patto che si tratti di operazioni relative alle parti comuni dell’edificio e che ne renda conto tempestivamente. Tuttavia, se il problema riguarda una proprietà esclusiva di un singolo condomino, l’amministratore non può intervenire direttamente. In tale scenario, egli deve invece sollecitare il proprietario a effettuare la manutenzione necessaria senza indugio.

Quando però emergono situazioni di concreto pericolo per la sicurezza e l’incolumità delle persone, la priorità assoluta diventa garantire l’immediata messa in sicurezza dell’intero edificio, a tutela della collettività.

L’anticipo delle spese

A tal riguardo, come confermato dalla Corte d’appello di Salerno con la sentenza n. 924 del 1° novembre 2025, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di intervenire tempestivamente per rimuovere situazioni di rischio, anche ricorrendo a lavori su elementi che appartengono a proprietà privata, come ad esempio parti pericolanti della facciata. In tali circostanze, il condominio è chiamato a farsi carico in anticipo delle spese necessarie, salvo poi procedere alla verifica delle responsabilità e all’assegnazione dei costi tra i soggetti obbligati secondo quanto stabilito dalla normativa.

Di conseguenza, in caso di un balcone che presenti un rischio concreto di crollo e costituisca una minaccia per l’incolumità pubblica, l’amministratore provvede a disporre i lavori urgenti, e il condominio è tenuto a coprire subito i costi per eliminare tale pericolo. Solo in un secondo momento verranno individuati i responsabili e stabilita la corretta ripartizione o il recupero delle somme spese, in base alle rispettive responsabilità e ai criteri previsti dalla legge.

In ogni caso, l’applicazione pratica di tali principi richiede spesso un approfondimento sia tecnico che giuridico, poiché le caratteristiche strutturali e architettoniche specifiche di ciascun edificio possono incidere sulla corretta classificazione delle componenti del balcone.

A maggioranza, l’assemblea non può espropriare i condòmini dissenzienti, neanche con la promessa di restituire loro una nuova proprietà in futuro.

L’introduzione di incentivi fiscali come il superbonus ha suscitato, negli ultimi anni, un crescente interesse per interventi di riqualificazione edilizia di grande portata. Tra le soluzioni proposte, una delle più radicali è rappresentata dalla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio condominiale. Sebbene questa opzione possa offrire potenziali benefici, essa pone una rilevante questione giuridica: può l’assemblea condominiale, con una decisione presa a maggioranza, obbligare tutti i condòmini ad accettare la demolizione delle loro unità di proprietà esclusiva? A tale quesito ha risposto negativamente il Tribunale di L’Aquila con la sentenza n. 681, pubblicata il 15 aprile 2026. Con questa pronuncia, il Tribunale ha dichiarato nulla la delibera che, approvata con una maggioranza qualificata pari a 760,060 millesimi, aveva autorizzato la demolizione e ricostruzione totale dell’edificio. L’intervento era stato motivato dalla necessità di risolvere criticità di staticità e vulnerabilità sismica emerse da una perizia tecnica redatta da un ingegnere incaricato dal condominio.

Le posizioni delle parti

L’assemblea condominiale aveva deliberato la scelta sulla base di uno studio di fattibilità, nel quale veniva proposta la sostituzione edilizia come un’alternativa economicamente quasi equivalente rispetto a un intervento tradizionale di miglioramento sismico ed energetico, approfittando degli incentivi fiscali del superbonus. Tuttavia, un condòmino ha impugnato la delibera sostenendo che questa necessitasse dell’approvazione unanime di tutti i proprietari per essere valida.

Il condominio, a sua volta, ha difeso la legittimità della decisione, ritenendo sufficiente il voto della maggioranza, facendo riferimento alla normativa emergenziale sul superbonus o, in via subordinata, a quella relativa alle innovazioni per la sicurezza. Il Tribunale, accogliendo le ragioni del condòmino, ha sottolineato che dalle argomentazioni di entrambe le parti era chiara la natura volontaria della scelta effettuata dall’assemblea per l’intervento di ristrutturazione. Non si trattava dunque di un’opera imposta da esigenze strutturali che avrebbero richiesto soluzioni edilizie obbligate in conformità alla normativa speciale.

I poteri dell’assemblea

L’assemblea condominiale, come ribadito costantemente dalla giurisprudenza della Suprema Corte, ha sottolineato il giudice aquilano, non può adottare decisioni che vadano a compromettere i diritti individuali dei condòmini sulle loro proprietà esclusive o che dispongano dei beni comuni in modo tale da eliminarli o alienarli, salvo che si tratti di interventi indispensabili, come quelli necessari a riparare danni causati da eventi sismici.

Quando le deliberazioni dell’assemblea superano l’ambito della gestione ordinaria per intaccare la sfera della proprietà individuale, come avvenuto nel caso analizzato, il sistema decisionale basato sulla maggioranza non risulta più adeguato. In tali circostanze, è indispensabile adottare il metodo contrattuale, che richiede il consenso unanime di tutti i proprietari coinvolti. In caso contrario, la delibera risulta affetta da una nullità radicale, causata dall’impossibilità giuridica dell’oggetto per mancanza assoluta di competenze. L’assemblea, operando attraverso il principio di maggioranza, non può espropriare i condòmini dissenzienti, neppure offrendo la promessa di assegnare loro una nuova proprietà in futuro.