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Svolgono in alcuni casi una funzione tecnica e strutturale e vengono spesso considerati beni comuni

Il cavedio condominiale, chiamato spesso anche «pozzo di luce» o «chiostrina», è uno piccolo spazio tecnico verticale, quindi una sorta di cortile interno di piccole dimensioni, destinato principalmente all’aerazione e all’illuminazione dei locali che vi si affacciano, oppure al passaggio di impianti e condutture.

All’interno di un condominio il cavedio rappresenta un elemento essenziale per il corretto funzionamento dell’edificio, pur non essendo uno spazio generalmente utilizzato in modo diretto dai condòmini, come invece accade per le altre parti comuni. Difatti, anche il cavedio, proprio per la sua funzione strutturale, è considerato un bene comune a tutti i proprietari, salvo che il regolamento condominiale o l’atto di acquisto stabiliscano specifiche diverse.

Come viene qualificato

Nei casi in cui il cavedio venga qualificato come bene comune, le relative spese necessarie alla manutenzione ordinaria o straordinaria, agli interventi di ripristino o alla messa in sicurezza, devono essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i rispettivi millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni.

Quest’obbligo è relativo alla comproprietà del bene, quindi, anche se solo alcuni dei condòmini beneficiano maggiormente del cavedio, è comunque considerato bene comune in virtù del ruolo che assume in relazione al funzionamento del fabbricato.

Il concetto di utilità è centrale in questo ambito poiché, secondo la giurisprudenza, per le parti comuni non è necessario che ogni condomino tragga un beneficio diretto dall’opera, bensì è sufficiente che l’opera o il bene in questione sia destinato al servizio dell’edificio e contribuisca alla sua funzionalità.

Nel caso in cui, invece, il cavedio è destinato a servire solo una parte limitata del fabbricato, è necessaria una valutazione tecnica destinata a verificare la funzione effettivamente svolta dal cavedio e se, eventualmente, vi siano i presupposti per una ripartizione delle spese che coinvolga solo i proprietari che ne traggono utilità. Si tratta, comunque, di casistiche particolari che richiedono un accertamento tecnico e una valutazione caso per caso.

Il riparto spese

L’orientamento giurisprudenziale secondo il quale il cavedio è generalmente considerato come bene comune è stato più volte confermato da vari tribunali in diverse sentenze, pertanto i cavedi che svolgono una funzione impiantistica o strutturale negli edifici devono essere considerati beni comuni, motivo per cui le spese sono a carico di tutti i condòmini.

In definitiva, non sempre l’obbligo di contribuire alle spese dipende dall’uso diretto di una determinata struttura, difatti, in merito ai cavedi, ciò che è importante è il loro ruolo nel garantire il funzionamento e la sicurezza dell’edificio e quando questa funzione riguarda l’intero condominio, i costi di manutenzione ricadono sull’intera comunità condominiale.

Se la pianta caratterizza l’edificio, è auspicabile che si facciano solo interventi di messa in sicurezza

L’abbattimento di alberi che si trovano in un giardino privato può essere evitato quando risulta possibile contemperare il diritto alla tutela del decoro architettonico del condomino e l’esigenza di contenere la loro pericolosità accertata, mediante adeguati interventi conservativi. La sicurezza delle persone resta prioritaria, ma il rischio non impone il taglio se la consulenza tecnica individua misure idonee a ricondurlo entro livelli accettabili.

I fatti

Un condomino proponeva innanzi al Tribunale un ricorso d’urgenza in base a quanto previsto dall’articolo 700 del Codice di procedura civile per chiedere di vietare ai proprietari del giardino l’abbattimento di due cedri e di una magnolia sempreverde che insistevano sull’area privata. Il condominio aveva aderito alla domanda, mentre i resistenti avevano rivendicato il proprio diritto di abbattere gli alberi, perché insistenti nel giardino di loro esclusiva proprietà, invocandone la pericolosità.

Chiedevano che «accertata la proprietà delle tre piante site nel giardino degli attori, [di] dichiarare il loro diritto di tagliarle; in subordine, ove fosse ritenuta l’appartenenza al decoro architettonico condominiale delle tre piante, dichiararsi il condominio tenuto a onorarne i costi di cura, manutenzione e taglio».

La decisione

Il Tribunale di Brescia (ordinanza del 13 luglio 2026) dovendosi limitare, nel giudizio cautelare, all’individuazione della sussistenza del fumus boni iuris della pretesa conservativa e il rischio di un pregiudizio irreversibile, evidenziava che non si potesse escludere il contributo degli alberi al decoro dell’edificio, considerato che si trattava di piante ad alto fusto, esistenti da decenni, che davano pregio e ombra alle abitazioni.

Per il valore che la comunità generalmente attribuisce al verde urbano, era difficile negare che le tre piante rendevano il condominio esteticamente più apprezzabile. Pur tuttavia, sussisteva un elemento di intrinseca pericolosità e nessun decoro poteva mettere a repentaglio la sicurezza delle persone.

Esperita la Ctu, il giudice – con decreto pronunciato inaudita altera parte -, vietava provvisoriamente l’abbattimento degli alberi e aderiva alle conclusioni della consulenza tecnica che proponeva una soluzione mediana tra le richieste di parte e che prevedeva la conservazione delle alberature mediante potatura e legamento in quota. Gli interventi non avrebbero, in tal modo, compromesso né l’estetica del fabbricato né la fruizione del giardino.

Conclusioni

Il Tribunale, quindi, ordinava ai proprietari delle piante l’esecuzione urgente delle opere di mitigazione indicate dalla Ctu a loro spese, salva successiva ripetizione all’esito della causa di merito, e compensava le spese di lite e di Ctu.

Rinviava al giudizio di merito l’accertamento definitivo sul contributo degli alberi al decoro e la decisione sul rimborso di tutti i costi sostenuti (transennamento, interventi ) e sul riparto anche futuro dei costi della manutenzione.